『登記』の種類について①

『登記簿』の見方は意外と知られておりません

不動産について、契約等の内容の確認・把握することはとても重要ですが、その工程で私ども不動産業者で、着手できない分野もあるものです。

『登記』は、幾つかの手順が有りますが、その基本的な内容を考察してみたいと思います。

１，表示登記について

不動産の登記簿は、『表題部』と呼ばれる不動産の形状に関する欄があり、所有者が誰で有るのかを記載する欄『甲区』と、その不動産を担保に入れている場合は、その内容を記載している欄『乙区』との３つから成り立ち、この最初の部分を『表示の登記』と言います。

この欄には土地の場合は、必ず『所在、地番、地目、地積』が記載されます。

『分筆』『合筆』等により、新たに表題部が起こされると、その原因日時等も記載されます。

建物の場合には、『所在、家屋番号、種類、構造、床面積』が、又は、主たる建物と一体化利用している物置・カーポート等については『付属建物』として共に記載されることも有ります。

建物を新築した場合には、１か月以内に表示の登記をすることが義務付けられており、違反した場合【不動産登記法第４７条第１項】にて、１０万円以下の過料が課されます。

２，土地の分筆・合筆の登記について

登記上1筆の土地を、幾つかに分ける事を『分筆』といい、複数の土地を１筆に纏めることを『合筆』と言います。

『分筆』すると、元番の登記簿の表題部の面積が小さく書換られ、同時に新たな地番の登記が起こされます。

ここは重要なのですが、表題部の後の所有者の欄は、原則として同じ内容が記載され、１つの独立した登記簿が作られます。

何人かで共有している土地の場合、分筆と同時に其々を単独所有に出来ると思われますが、その場合は分筆後に、共有名義を相互に移転しあい、其々を単独所有にしなければなりません。

但し、『担保権』などは、分筆後の何れかの土地について消滅を承諾した場合や、それに代わる裁判の謄本を添付した場合には、その土地については権利を消滅することが出来ますので、分筆と同時に担保権のつかない土地を誕生させることは可能です。

『合筆』は、同じ所有者の土地を複数筆合わせて、１つの広い土地にするのですが、１番小さい番号の土地を残して、その面積を訂正し、合筆により無くなった土地の登記簿は一式、別の『閉鎖登記簿』の綴りに移されます。

所有権そのほかの欄は、残した地番の所有権そのほかの欄をそのままに利用し、同一の担保権以外の登記が有ると、合筆出来ません。

合筆は、その中の１筆の権利証明を添付し、申請して『登記済み権利証若しくは、登記識別情報』を一部紛失した場合も支障なく申請出来ます。

合筆後の登記識別情報に、新しい土地の『権利証』になるので、権利証の一部が紛失したことも解消されることに成ります。

３，建物の分割・区分・合併の登記について

土地の分筆・合筆は、通常行うことは有りますが、建物に関してそれと同様な登記があります。

主たる建物と同一目的に使用されているとして、それまで主たる建物の付属建物として表題部の裏側に記載されている物を、１つの独立した建物としての分割登記することが可能ですが、不動産業者でも聞いたことがない登記になります。

別々の建物を１つの建物として、『合併登記』することも出来ますが、この場合、２つの物が１つになりますので、登記簿の１つは閉鎖されます。

更に１つの建物を、独立した数個の建物として『区分登記』することも出来ますが、この場合の登記は『区分建物』に書き換えられます。

建物の表示の変更登記には、土地の分筆、合筆に関する条文が幾つか準用されます。

４，区分建物の登記について

１棟の建物が幾つか独立した部分に分かれており、其々を独立した取引の対象として登記する場合を『区分登記』と呼ばれております。

登記簿は、まず１棟の形状の登記がなされ、その中に区分された専有部分ごとに表題部（専有面積の広さ、構造種類）、所有権、担保権の欄が備えております。

専有部分の広さを全て足しても、一覧全体の広さには届きませんが、その差は階段部分・廊下部分の共用部分として、居住者全員で利用している部分の面積となります。

『建物の区分所有等に関する法律』『不動産登記法』等が、昭和５８年に改正整備され、一定の要件のもとに、区分建物には専有部分ごとに、その利用権である土地の権利もついてきて、一般に『敷地権』として、原則として土地と建物の分離処分は禁止されております。

マンションの場合は、原則として建物の登記を閲覧すると、土地の持分も設定内容も確認でき、昔と比べると明確に出来ます。

以上が、『登記』の種類の初歩的ですがご説明とさせて頂きます。

次回のブログは、登記の続きをご説明したいと思います。