『登記』は自分で出来ますか⁈

何故⁈不動産取引は『二度』確認するのか⁈

亀戸店の事務所に待機していますと、ご近所さんから色々なお話を頂くことも多いものです。

ご自身で法務局で抵当権の抹消手続きされた方もいらっしゃいます。

法務の事を、かなり勉強されており、特に『抹消登記』は基礎知識が必要になります。

そこで今回は、その『不動産登記』のポイントを考察したいと思います。

１，不動産登記のポイントは⁈

不動産売買、相続等で登記手続きを、専門家に依頼せずに自身で行うには、ある程度の登記手続きの知識が不可欠で、『不動産登記法』を理解することが重要です。

自分で登記するのに際し、最低限の知識が有ればスムーズに行えるのですが、『不動産登記法』は、登記について『申請主義』と『当事者出頭主義』という原則が有ります。

後々、登記申請書を作成するときや、法務局に申請書を提出する際に、大きな意味があるものです。

①申請主義の原則

不動産登記は、原則として当事者の登記申請がなされて初めて登記の実行がされますが、例外もあるので注意が必要です。

登記制度が私法上の権利を保護するための制度である以上、その保護を受けて登記をする否かは、当事者の自由意思に委ねていたのですが、法改正により大きく変わりました。

法改正で、相続登記の義務化や住所変更登記の職権化などに代わりました。

②当事者出頭主義について

登記は、本来その当事者が法務局に出頭して登記の申請する必要が有りますが、代理人を選任したりしてお願いすることが可能ですが、基本的に郵送による申請は出来ないものです。

登記するのにあたり、当事者か、その代理人が揃って法務局に出頭することにより、形式的に真実性が間違いないと判断できるように不動産登記法で決められているものです。

不動産売買による登記は、売主と買主双方の申請により、売買される『不動産の所有権移転』のあった事が形式的に判断され、登記が実行されることに成ります。

当事者が官公署の場合、真実性が担保されることで、嘱託登記と言う手続きによりますので、例外扱いとなります。

２，登記申請時の注意点について

不動産登記の最も重要な効力は、不動産に関する『権利変動の対抗要件』です。

不動産の所有権、地上権や永小作権等の用役権、抵当権・質権等の担保権の物権の変更や得喪について、自分以外の第三者に対抗力を確実に実行できるように、事前に登記する不動産について、その所有者や権利関係を十分調査します。

登記される不動産の所有権が取得できる、又は、担保権の設定のできるなど、確実な権利変動が生じるように心がける必要が有ります。

不動産に限りませんが、一般に取引は売買（契約）と、取得した所有権を第三者に対して対抗するため登記と二段階に行うことが多いものです。

取引の当事者の契約内容について、瑕疵のない意思表示の合致により成立しますが、相手側が処分権を有する本人であるのか、取引対象不動産で相違ないのか、物権変動に相違はないのか調査する注意点になります。

その対抗力の取得（登記）に関しては、どのような登記をしなければならないのか、その要件、登記記載事項、添付書類の種類を調べる必要が有ります。

まずは、以上のことを認識して登記することが大事です。

売買にて登記する際は、以前ブログでも考察しましたが、相手側を調べることが重要で、危険な取引にならなことが大切です。

３，どの時点で登記が必要なのか⁈

登記の申請をすると言えども、権利の種類、権利変動の形態により登記の申請書・記載事項等、色々と異なります。

登記が必要な場合は幾つか分かれます。

①家（建物）を新築した時に、『建物表示登記』『所有権保存登記』

②未登記の建物を取得し、所得者の氏名で登記を申請する場合

③増築や改築により不動産の表示が今までと変更した時は『建物の表示変更の登記』

④『農地を宅地に変更』した時や、『土地の用途を変更』した時は、『地目変更登記』

※余談ですが、『宅地を農地』にする『農地への転用』も可能です。

⑤登記済みの不動産を『売買・贈与・相続等』にて取得した時は、『所有権移転登記』

⑥住宅ローン等の借入をした時、担保権を設定をする時は、『抵当権設定登記』や『賃借権設定仮登記』する場合が有ります。

⑦商売の資金を金融機関から借りる場合、一定枠を定めて枠内の増減する債務を担保する時に、『根抵当権設定登記』

⑧金融機関等からの借入金を返済し、担保を外すときは『抵当権等の抹消登記』

⑨今まであった建物を取り壊した時は、『建物滅失登記』

登記に際して各種の登記が御座いますので、記憶されると宜しいかと思います。

一言で『登記』と言っても、費用も要しますので自分でも可能ですが、ご参考までのご説明とさせて頂きます。