『登記簿』記載の専門用語③

登記簿と建築確認書類と記載の差異が有ります！

登記に関するご説明は、かなり多いもので何回か分けてご説明したいと思います。

よくご売却される方からのご質問もあり、相続時、誰も知らないことも多いもので、特に遠方の土地や建物・借地権等をご売却する際は、不安になったりすることも多いものです。

登記簿に記載された事項と、現実が大きく変わるのは正直その違いは何であるのかを、突き止めることは重要であると考えられます。

今回は、その違いについて考察したいと思います。

１，地積について⁈

『地番』とは、区分された土地の１筆ごとに定められた番号で、『所在』と共にその土地の位置を示し特定するものとして、土地の『登記簿の表題部』に記載されています。

地番は、法務局の『地番区域』を定めて、その地番区域ごとに起番して、土地の位置が分かり易い様に整然と定められております。

現実には、整然と言えないような区域もあり、特に『分筆』や『合筆』が頻繁になされていると、非常に分かりづらいことも有ります。

前回のブログでもご説明致しましたが『分筆後』は地番は枝番が付されるので、当初とは大きく違います。

『合筆』すると、その地番自体が廃止され、新たな地番を付されるので、意外とご本人でも探すこともあり、明確な地番は『公図（地図）』で調査する必要が有ります。

尚、地番は住居表示を表す番号とは異なり、注意が必要（地番で郵送すると返送されます）です。

都市部では、多くの地区が既に『住居表示』を実施されたり、地方でも『平成の大合併』以降は、住居表示が大きく変動しております。

法務局で、自分の居住している土地・建物の地番や家屋番号が判明できないことも多いもので、専門知識を持つ必要が有ります。

２，建物の構造について⁈

『構造』とは、建物の物理形態の事を指しておりますが、建物の主要部分の構造材料や、屋根の種類、建物の階数により区分して定めております。

建物の主要部分の構成材料は、『木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、軽量鉄骨造』等があり、屋根の種類は、『瓦葺、スレート葺、陸屋根、亜鉛メッキ鋼板葺』等です。

階数による区分は、『平屋建、2階建や地下１階付平屋建』等の項目に分別されております。

区分所有マンションは、２種類に分ける登記もあるので、都度確認することが重要です。

３，建物の床面積について⁈

『床面積』とは、建物の広さの面積のことであり、『建物登記の表題部』に記載される事項です。

『床面積』の定め方は、各階ごとに壁そのほかの区画の中心線で囲まれた部分の『水平投影面積』により、㎡を単位として、１００分の１未満の端数は切り捨てされます。

登記簿の記載は、各階ごとに表示されますので、２階建の場合は、１階と2階の部分の面積が記載されるのですが注意点が有ります。

区分所有マンションの場合、専有面積と登記簿面積が差異が生じます。

専有面積は、壁の厚さの中心を各々に含めて面積を決めるのに対して、登記簿面積は、その部屋の内法で記載しておりますので、その理由にて差異が生じるものになります。

４，地図（公図）・建物所在図について⁈

『地図』と言っても、本屋さんで販売している品と違い、法務局では『公図』として保管されており、当方でも地番確認の為に必ず取得する重要な書類です。

区画、地番を明確にさせるため、１筆又は数筆以上の土地ごとに作成された図面で

【不動産登記法第１７条】に規定されているので、専門家からは【１７条地図】と呼ばれます。

一般の不動産関係者では【１７条地図】と認識されている方は少ないのですが、当方は古い人間なのか少なからず認識しております。

両図面とも本来ならば、法務居に備えておりますが、全国的に整備されているのかは不明ですが、『公図』は、大多数の方が利用しているので、重要な役割になります。

『公図』は法務局（インターネット等も含む）で閲覧・取得できます。

昔は、トレーシングペーパーを使用しており着色されていました。

なお、法務局で取得できる書類は『地図（公図）、建物所在図、土地所在図、地積測量図、建物図面、各階平面図』などが有ります。

勿論のことですが、有償になりますので予めご了承頂ければと思います。

次回は、登記について不動産・司法書士が通常話している、登記の専門用語をご説明したいと思います。