『地面師』に騙された場合は⁈

『無権利者』を見抜くにはどうすべき⁈

以前、テレビやインターネットで『大規模な詐欺事件』が有りましたが『地面師事件』をご存じでしょうか。

前回のブログの続編となるご説明になります。

２０年以上前に、建売会社の営業さんから『土地所有者が地面師に騙された』と、当時は余りピンと来なかったのですが、近年の事件は金額も精巧な手口も警察や消費者庁の説明もあり、気を付ける意識が深まった感じです。

当方にも『050番号の電話』が数多く着信が有り、詐欺には気を付けることが重要です。

１，『無権利者』から購入した不動産の名義は⁈

不動産に関する登記は、所有権そのほかの物権を取得した時や、変更する場合の対抗要件に過ぎないもので、本来、権利のない者が何かしらの理由で登記をしたとしても、そこには権利は発生しません。

無権利者は、あくまで無権利者であるからです。

『無権利者』から登記が有ると言われて、信じて不動産を購入しても、買主は不動産を取得することは出来ません。

動産（設備機器・残置物等）の場合、無権利者から物品を購入した際、一定の要件が備わっている場合、物の所有権を取得できますが、不動産の場合は購入出来ません。

法律上、『登記には公信力』が無いので、不動産を購入する際は、必ず登記簿上の所有者の登記が有るのか確認するだけでなく、真実の所有者で有るのか確認することが必要となります。

例えば、乙が便宜上不動産を甲の名義にしておいた場合、法律上『虚偽の表示』といい、甲が自分名義と偽り、丙に売却した場合、乙は丙に対して不動産の所有権の主張が出来なくなります。

反対に、甲が乙の知らない間に、委任状を偽造したり、所有者情報（登記済み権利証）を持ち出して、相手側に甲名義の所有権移転登記していることが有りますが、このような場合、残念ですが乙の主張に従うしか有りません。

法律上は、無権利者からの不動産を購入しても、権利を取得できませんので、虚偽表示のような場合は、善意の第三者を保護する目的で無権利者から不動産を取得した者に対して、その所有権を認めることが有り、虚偽表示以外の場合でも契約を解除されます。

虚偽表示以外の場合でも、契約解除された場合や、意思表示が詐欺で取り消しされた場合には、無権利者から不動産購入したものは、登記が有るので無権利者でも、所有権の取得が認めれてしまいます。

但し、仮登記や処分禁止の仮処分されていると、先に所有権移転登記をしても仮登記権利者や仮処分債権者から抹消登記の請求ができ、所有権を喪失する点は最大限注意する必要が有ります。

２，登記移転の義務は⁈

不動産売買契約時に、売主が所有名義を有していない時は、売主は第三者たる所有名義人から移転登記を受けて、買主に対し移転登記をする義務が有ります。

この場合、売主が第三者に対してこのような請求する権利の有無が決まります。

売主は買主に対して、目的不動産の所有権を取得し、登記を完了させる義務があり、此れが出来なかったり遅延すると、買主は『契約解除権』や『損害賠償請求』『代金減額請求権』等取得します。

上記により損害は最小限に抑えることが出来ます。

登記の抹消【抹消登記】は、表記の一つであり担保の種類により、登記上の権利者の印鑑や印鑑証明書がないと、訴訟されたりするので気を付ける必要が有ります。

如何にせよ、不動産は高額な取引が多いので、十分気を付け登記完了後も『登記識別情報』に不記載や誤記が無いよう確認する必要が有ります。