土地の面積が違う場合は⁈

『公簿取引・現況渡し』は、将来危惧する可能性が有ります！

今年の冬場は、本当に寒いもので何処の病院に行っても、混んでいます。

定期健診の結果が悪くて、専門的病院に行きますと待ち時間が長いもので、水曜日の貴重な休みがあっという間に夕方になるものです。

今回のブログは、お客様より質問が多い『公図と登記面積が違う』『土地の面積が違う』点について考察したいと思います。

１，測量してから土地を購入

よく有るのが、土地を購入する際『公簿取引・現況のまま』と有ります。

此処は重要なのですが、後で隣接地の測量士から言われる事なのですが、登記簿上記載されている面積が、実際（実測）の面積と不一致になることが有ります。

当方も以前の取引で、公図の形状と、塀の所有者が誰で有るのかで面積が大きく変わるもので、とても神経質になることが多いものです。

特に、売却に伴う測量は、隣接地の方の欲望が顕著に伝わります。

権利の対象物が特定せず、上記のような紛争も起こすもので、完全に一致することを希望されますが、登記簿面積と実測（測量面積）が合致した場合は良いのですが、実測面積が変わるようであれば、登記簿面積も変更する必要も有ります。

実測するときは、必ず土地家屋調査士等の有資格者の立会が求められます。

土地の境界が有れば問題ないのですが、かつて境界があったとしても、自然災害で紛失したり、故意に境界を抜かれ不明になる場合も少なからずあります。

また、土地を分筆する際も、必ず境界を明確にして、隣接地との間で測量図と境界を確認して、署名押印することが重要ですが、中には境界の立会を拒む方もいれば、金品を要求される方もいらっしゃいます。

如何なる理由も御座いますが、公図を基本として手直しすることは妥当であるとは言えず、公簿面積（登記簿）と実測面積が異なることは、しばしば有ります。

２，隣地との境界を明確にすること

先ず、隣地との間で境界基点を探し出して、両者の意思の合致に基づいて、基点を定めて測ることが重要です。

隣地の土地にはみ出す物（地上の建物、地中の埋設管、地下構造物）等が有る場合が問題になります。

隣接所有者との境界を定める場合、上記のはみ出す物が問題になり、境界が決まる段階で『越境している物の承諾書』が必ず必要になります。

但し、『越境していることの承諾書』は、将来建物を再建築する際に有効になるので、よく話し合って境界を定めることが重要で、それを基に登記簿面積も変更するといいと思われます。

一般的に『地籍更生登記』と言われて、次世代若しくは転売する際に有効とされます。

３，私道持ち分が不明瞭な場合は⁈

公道から入り組んだ土地を購入する際は、意外な難題が持ち上がることが有ります。

中古の物件を購入する時、私道利用している方の『私道』の権利の考え方が違いのあることが多々あります。

私道持ち分所有又は、私道を利用している方は、『昔からこの私道の部分は自分だけが使える』との意見が多いものです。

登記されている道路図面と、現況の面積を比べることが重要です。

例に挙げると、かなり古い道路図面（測量図や位置指定道路図）と、現況の違いがあることが多く、所謂、道路後退（セットバック部分）が必要とされることが有ります。

土地の問題で、購入時に説明を受ける際に、販売業者の適当な説明と、曖昧な図面を受理された方は不幸ですが、正規の道路幅でないことも有ります。

当方が、売主さんから必ず【購入時の説明】をお聴きすると、かなり現況とかけ離れたものもあり、困惑することも少なからずあります。

法律上の対抗策もありますが『通行の地役権』を設定する必要も有ります。

『通行の地役権』を、よく見かけるのは『旗竿地』から道路部分に出入りする際に設ける者が多いのですが、私道部分に『通行の地役権』を地方で見ることが多いのですが、必ず私道上に、垣根・塀等の突出していることが多いものです。

そこで確認するのは、私道部分の細切れになっている『私道持ち分』が重要となりますが、不動産売買をする時は、この部分を重点的に確認する事項が有ります。

私道の持分が有るのは、『管工事』にあたり『私道の掘削』する際の『承諾書』と、『車両の通行』の『承諾』です。

基本的に、この『承諾書』が無いと、水道局・ガス工事会社・下水・道路の工事会社が工事できない場合も、有りますので重要な話になります。

それに伴い、私道部分の持分の登記は、とても重要視されるので必ず確認することが大事です。

土地の売買や、借地権の取引直後は特に問題は無いのですが、中古の戸建の取引や、建物を解体する前の取引はご注意頂きたいと思います。