『不動産登記』は何方がするの⁈

登記申請は必要書類をご確認下さい！

不動産の仕事をしておりますと、結構ご質問をいただくことが多いもです。

特に、不動産売買の仕事は、一般の方々から見れば生きているうちで、そう何度もないこと、何十年ぶりに取引される方や、相続財産を売却することが初めての方が多いものです。

２度目の不動産取引される方は、現実的に少ないものです。

２度目でも、時間が経過すると記憶が薄まったり、法改正する場合が有りますので、再度確認することは重要です。

１，登記の申請は⁈

不動産登記の申請は、必要な書面を添付して、登記申請書という一定の様式に沿った文章にして法務局に持ち込んでいたのは昔の話で、現在、司法書士さんが便利なオンラインで申請することが多くなりました。

登記制度は、特に権利に関する登記にあっては、対抗要件を付加するという私人の利益の為に行います。

この利益を受けるか拒むかの選択は、私人側にあり日本の国としては、本人の申請が無い限り無理に与えようとしなかったのですが、法律が大きく変わり、２０２４年４月１日から、『相続の登記の申請義務化』が開始されました。

以前のブログでも掲載しましたが、その所有権を知った時から『相続登記を３年以内』に相続登記を行う必要が有ります。

２，不動産の登記は誰がするものなのか⁈

表示に関する登記は、不動産の所有者若しくは、その承継人がします。

当事者の申請によらず、法務局が職権ですることも有ります。

これに対して『権利に関する登記』では、申請に基づきます。

不動産の売買の場合、所有権の移転の登記は、不動産の売主と買主が共同で登記申請を行います、

不動産の抵当権を設定する場合、不動産の所有者と債権者（金融機関等）と共同で登記申請を行います。

このような不動産登記は、不動産の権利者と相対する利害関係をもつ相手側になされ、登記の必要に応じた場合

登記されると登記上、不利益な関係に立つものを『登記義務者』といい、その反対に立つ者は『登記権利者』と言います。

ここは覚えておくと良いと思います。

不動産の登記は、『登記権利者と登記義務者との双方が共同』で、申請するのが原則となります。

（不動産登記法第２６条）

住所が変更した時にする登記（登記名義人変更登記）

（不動産登記法第２８条）

建物が新築された場合の所有権の保存登記

（不動産登記法第４７条）

３，登記申請の手続きは誰に依頼するもの⁈

登記の申請は、通常『司法書士』が専門として業務を行っております。

司法書士法で、司法書士以外の者が業務として『登記申請書類の作成や申請手続きの代理』を行うことを禁止されています。

①司法書士法で定められている司法書士の業務

❶登記や供託に関する手続きの代理

❷法務局・地方法務局の長に対する書類の作成

❸法務局・地方法務局の長に対する審査請求の手続きの代理

❹裁判所や検察庁に提出する書類の作成

❺裁判所や検察庁の事務に関する相談等

上記の手続きを、司法書士以外の者が司法書士の業務を行うことを『非司行為』といい処罰の対象となります。

４，登記を依頼して注意（確認）する点

登記をするか否かは、登記をする権利を持つ方に任されています。

登記には対抗力という強い効力があり、その不動産について利害関係を有する者が現れて、先に登記されると権利が主張できなくなります。

【民法第１７７条】

登記義務者の債権者が先に登記したり、租税滞納等による差し押さえの場合も同様となります。

また、登記義務者の印鑑証明書の有効期限は『発行の日時から３ヵ月』とされており、この期限を超過すると、再度、印鑑証明書の所得する必要が有ります。

※登記名義人が死亡したりすると、厄介なことになります。

２０２４年４月１日に義務化された、『相続登記』を行う必要があり、法務局に所有権移転登記を申請する手続きが必要です。

①相手側が、その不動産の権利に関して、取引をする権限を有する本人に相違がないか確認すること。

②相手側が、その不動産の権利に関して、相手側に登記しているのか確認すること。

③相手側が、誤解のないよう其の取引をする意思確認すること。

④取引対象の不動産が、自己の購入する不動産であるのか、現地・登記簿謄本で確認すること。

⑤取引対象が、不動産に余分な負担・義務がないのか確認すること。

⑥登記に必要とされる書類が完備されているか確認すること。

⑦取引完了して、その登記簿に記載されている内容を確認すること。

※稀に司法書士の手落ちで誤った登記をすることが有りますので、確認することは本当に重要でありますので、ご注意頂きますようお願いします。