『不動産』見えない部分の欠陥について

設備なのか残置物なのかが重要です！

毎年のことですが、１月に入ると本当寒さが厳しく感じます。

寒くなると、部屋の中にいる時間が多く、今まで気が付かなかった建物内の落ち度（不具合）に気が付くものです。

我が家も、普段気が付かなった異変に気が付いて、対策・対応したりもしております。

そのような中で、今回のブログは普段見えない部分について、考察したいと思います。

この見えない部分は、過去『瑕疵担保』と言っておりました。

２０２０年４月に、民法が改正されて『瑕疵担保責任』から『契約不適合責任』の言葉自体が変更になりました。

当方でも、この見えない部分の責任問題が、終わりのない課題になり、普段から色々と勉強しないと、その場で即答できないものです。

インターネットでも、あまり議題にはあがらないのは、恐らく解決法が無いのではと思いますが、その審判をするのは私どもが主体でないと、トラブルを解決できないものです。

１，事業用の賃貸物件の設備

賃貸契約では、住居用と事業用では異なる部分が有ります。

住居用の場合は、即入居できるような状態にしている事が多いですが、貸主負担で冷暖房器具を含めて設置される場合が多いものです。

その場合は、貸主の財産でもあり維持管理しているケースが多いです。

※借主の故意過失の場合は、借主責務・費用負担になります。

事業用として、借りる場合は設備の維持管理はどうなるでしょうか⁈

２，以前の所有者の残置物の場合はどうなるのか⁈

特に店舗の場合は、入居する借主の業務内容により、見える部分の改装が可能になります。

床部分、壁部分のみならず、設計によりエアコンの位置、水回りなども借主の費用内で随分と変えることも可能です。

上記の件は、事業として借りるため、事業する側の費用になります。

ここで問題になるのが、以前の入居者が取付した設備が残っている（残置物の設備機器）ケースです。

その場合、借りるときに設備の維持管理はどうするのか、必ず確認する必要がありますが、当方は以前の所有者の物権であるのと認識しております。

以前取引した時も、前所有者の財物であるので『居ぬき』という形態になります。

事業開始する際は、自分としては安心に対しての意識は強いのですが、個々の考え方もあるので強制はできないものです。

もし、居ぬきの場合設備の他、什器（流し、椅子、テーブル等）は無償使用できますが、その維持管理は借主にて行うことが望ましいと思います。

３，通常の契約は借主にて維持管理

よく有るのが、エアコンの故障等が挙げられます。

夏場のエアコンの故障は、直ぐには直らないので本当に困惑します。

貸主所持品であると、貸主の責務・費用負担で行うことが基本ですが

事業用となると、責任の転嫁もあり通常『借主にて設置』する場合が殆どです。

中には、貸主・借主折半にて設置等の意見される方も聞いたことが有りますが、費用負担・メンテナンス共に揉める原因のもとになります。

また、事業用として利用する際は、根本的なことですが当初確認して、貸主側の備品であるかどうかを十分確認する必要があります。

その点を確認しないと、事業用物件としての使用についてトラブルが出た際に、店舗・事務所の運営は難しいと思われます。

よく勘違いされるのが、貸主が善意で設置した設備・備品に対して、故障時に借主から貸主にクレーム、修理依頼される場合、心証が悪くなることも有ります。

借主が気持ちよく建物を借り受ける時は、普段からの手入れ（メンテナンス）されることが重要です。

事業用物件として借りる場合は、先行きの事を色々な視点で見るといいと思います。

今年も、色々な方とお会いして、貸主借主、売主買主の間に入る立場として、公平に立会したいと思います。

纏めますと、賃貸物件では物件に何らかの不具合があった場合、借主が入居する前について説明する必要があります。

説明が不十分の場合、入居後に借主から『契約不適合責任』を追及される可能性が有ります。

当方も、事前に知りえる部分について、貸主・借主に説明致しますので、本年も宜しくお願い致します。