契約解除になります！

賃貸契約書の禁止事項は遵守下さい！

不動産関係の仕事をしていると、必ず賃貸借契約書を常時作成したり確認作業をします。

その中で、契約を解除される規定がありますが、賃貸期間は、その内容を疎かにしてはいいけません。

１，借家権の譲渡・転貸について

最近、民泊事業をされている方との接触がとても多いものです。

借家権の譲渡とは、借家契約に基づく一切の権利義務を第三者に移転することを言います。

従い、建物を利用する権利も、賃料を支払う義務も他人に移転します。

転貸とは、よく言われている『又貸し』のことです。

借家人は、借家権を譲渡した場合、賃貸借関係から外れますが、転貸の場合は賃貸借関係から外れません。

譲渡・転貸の何れかの場合も家主の承諾が必要であり、承諾のないときは『契約解除』の理由になります。

２，禁止の理由と解除の制限について

①借家人の譲渡、転貸が禁止される理由

借家権は債権なので、人に対する権利であり、物に対する権利でないため、契約の相手方である家主の承諾がなければ、原則として権利の譲渡は禁止されています。

借家人が変われば建物の使い方も違いが出ること、その理由で消耗も差異が生じます。

そのような面からみても、家主の承諾が必要になるのです。

②契約解除の制限について

借家権の譲渡や転貸は、原則として『契約解除の理由』になります。

しかしながら、判例は必ずしも『無断譲渡』があっただけでは家主の解除を認めず、解除権の行使にある程度の制限が加わります。

例に挙げると、借家契約は継続的な契約関係であり、当事者間の信頼関係が要件になることで、その信頼関係が破綻された場合、初めて解除が認められます。

判例では『賃借人が賃貸人の承諾なく、第三者をして賃借物の使用収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認められた場合、特段の事情があるときは、賃貸人は解約の解除ができない』【民法第６１２条第2項】により、契約を解除することが出来ない』とされます。

３，建物の一部転貸について

※建物の一部転貸も原則として禁止されます。

転貸の相手方が親族などの親密な関係者であるとか、間貸し部分が家屋の重要部分外や、間貸しが無償である等の場合、間貸しが背信行為とはいえない理由で、解除を否定しております。

４，無断譲渡・転貸は原則禁止

借家人の無断譲渡や転貸は原則として禁止されていますので、必ず家主の承諾を受けて下さい。

判例では、信頼関係の破壊や、譲渡・転貸により家主が経済的な不利益を受けるか考慮し、解除を制限することもありますが、これらはあくまでも例外的であります。

纏めますと、賃貸物件を借りる際は、貸主と借主の関係で信頼関係が結ばれており、又貸しや、その物件を譲渡すると言った行為は、『借家権は債権』という重要事項を理解する必要がある重要です。

不動産の仕事で、訪問したら見知らぬ人間が居住していると、とても怖いものです。

見知らぬ人、特に聞いたことがない言語であると尚更です。

契約内容・重要事項内容は、日本語で書かれており日本語で説明していますので、とても重要であると思います。

ちなみに、事前に【貸主より転貸】の承諾が有れば、問題ないのですが不動産管理会社は意外と管理が難しいものです。