相続する不動産について！

相続時に気を付けることは⁈

１０月に入りましたが、季節感として夏と秋、どちらなのか分からない気候です。

地球の温暖化の表れなのかは解りませんが、昼間は半袖、夕方からは上着がないと体調管理も大変です。

弊社亀戸店の周辺は、メインストリート（明治通り）から東側に入り組んだ場所ですが、周辺の方々からの情報を基に、水面下の情報が入りやすいのも特徴です。

それだけでも貴重な情報ですが、人間関係が大事であると思います。

そういった事が理由なのか、不動産を相続された方からの相談が多いもの特徴的です。

１，なぜ相続で不動産の問題が出るのか⁈

それは『不動産』が持つ３つの特徴があります。

①簡単に分けられないこと

例えに挙げると、1軒の土地家屋を分解して相続人の数で分けることは出来ません。

②即座に換金できないこと

相続時の税金（相続税）は、相続の起こったその日から１０か月以内に『現金一括で納付』しなければなりません。

期日が確定しているだけに、土地を売却するにも隣接地との境界が明確にならなければ売却が難しいものです。

よく有るのですが、隣接地の所有者が非協力的であると、何か月も要して測量しても確認できなかったりします。

分筆するにも、測量はより必要性が上がり、建物が有れば解体したりしなければなりません。

因みにいつの時代でも、早く換金したい場合は、中々売れないものです。

もし、相続して１０か月を超えて無申告の場合、最大で２５～３０％の重い延滞税が課せられます。

③価値（金額）が分かりにくいこと

皮肉なことに『価値（金額）』が解かりづらいことは、相続時に一番の争いごとになり、複数の兄弟で親の遺産を相続した場合は複雑です。

例えば、自宅を譲り受けた者、賃貸経営中のアパートを譲り受けた者、農地や別荘地を譲りうけた者。。。

誰が得して損しているのか、誰も納得できないものではあります。

私の知人でも、億単位の不動産を相続するときに、2人の叔母さんと裁判して結審すると言った事例や、急に親戚関係の仲がおかしくなると言った事例も事あるごとにあります。

以前のブログでもご説明しましたが、お浚いのため説明致します。

２，『一物五価』不動産価値も比較しづらい

①公示価格（国土交通省）

②路線価格（国税庁）

③固定資産税評価額（各区市町村）

④基準地価（各都道府県）

⑤市場価格（実勢価格・一般市場価格）

上記の５つの評価があり、相続の手続きに使うのは『路線価格』と『固定資産税評価額』であり、相続人の間で遺産分割するときは『市場価格』ベースで調整しますが、この時点が『受け取る金銭での争い』が発生します。

３，不動産価格としての判断基準について

先ずはインターネットにて、よく『不動産売却サイト』とかの金額査定サイトが往々にありますが、どうなんでしょうかと、よく聞かされます。

不動産売却一括サイトは、依頼主は景品目当て、金額だけを聞きたいと言ったお考えの方が、大半だと思われます。

不動産の金額は、高ければ売却される方に比重が傾きますが、安ければ早期の換金も可能ですが、後になって『時間をかけても良いので、高く売りたい』と言う方も一部に存在していると思います。

例えば、立地のいい不動産（土地）でも、建物が老朽化していたり、違法建築物であると市場価格は、厳しめの金額に設定されます。

ほかに、借地権のついた土地は『評価額の４割程度』と扱うことが多いものです。

借地権の場合は、人に貸している場合は価格が低めになります。

土地の価値を判断するには、専門知識が必要であり、各不動産会社の力量や知識により金額が変わるものでもあります。

専門家である自分たちでも、自己保有している不動産について、他業者からの価格交渉が有れば、いい気がしないものです。

特に、売却価格に期待感がある場合、価格交渉・条件が厳しくなることは、避けたいものです。

２５年前、当時不動産を購入された方と、今でも恒常的に交流しておりますが、当時と比べて1.5倍程度の金額（査定）が出ます。

勿論のこと、売却する気は微塵もないのですが、購入時より値上がりするのは嫌な気持ちにはならないものです。

不動産価格が高騰しており、売却される方は意外と少ないのですが、購入意識を減退しないよう不動産市場を支えていくことも大切だと思います。