賃貸市場の問題点について

リスクも有れば、メリットもある！

季節もめっきり秋らしくなり、深夜のラジオ放送で高橋英樹さんも話しておりましたが、長く厳しい夏場も落ち着いた感じです。

先日、江東区主催のセミナーに参加したのですが、今回は『賃貸市場の現状』について考察したいと思います。

賃貸と言えば、色々な角度で見ていかないとトラブルが絶えないものです。

１，賃貸オーナー・不動産会社の想い

貸主・不動産会社がリスクと判断する事柄

①ご入居される方が高齢化して『孤独死・認知症・家賃滞納・保証人や緊急連絡先』の不安が有ります。

②貸主負担での『リノベーション・宅配ボックスの設置・無料Wi-Fi』等の特に若年層に人気の設備投資の費用的な余裕がない

③『住宅ローンの返済、売却価格』を考慮すると、家賃の値下げに対するリスク

④空室が増えてきているが、空室が中々改善されない。。

⑤コロナ渦や景気の後退の影響で、家賃滞納者、定額所得者が増えている。

⑥内心、高齢者・障がい者の受け入れは公営にお願いしたい。。

⑦高齢者にご紹介しても、貸主（管理会社）から受け付けて貰えない。。

⑧『家賃減額・設備投資』しても空室対策にならない。。

上記以外にも、貸主のご意見や切実な思いは沢山お聞きします。

２，過去データと比較すると

総務省統計局の令和５年住宅・土地統計調査速報集計参照

１９６８年の空室率は4.0%

１９９８年の空室率は11.5%

２０２３年の空室率は13.8%

ここで問題なのは、２０２３年度は空室９００万戸

そのうちの賃貸用の物件の空室が約４４３万戸

２００３年から２０２３年の２０年間

物件数が１，１１３万戸増加し、空家数が２４１万戸増加しております。

その２４１万戸の内、７６万戸が賃貸用となっております。

空室率が悪化した原因は色々ありますが、江東区のホームページの人口統計を閲覧すると、不安材料が確認されます。。

２０２４年９月１日現在、江東区の全人口は５４１，０１６人（２９３，４７９世帯）です。

２０１０年から２０４０年にかけて、１５歳から６４歳までの人口増加は４３，３９４人と予測されるに対して、６５歳以上の高齢者は５５，１７７人と、地方都市の総人口に匹敵される人数が、高齢者となることです。

そんな中で、初頭で賃貸オーナーの悩みである高齢者の入居の扱いが、今後のニーズに当てはまるのかが、今後の入居者管理が問題点となります。

３，住宅確保要配慮者と住宅支援について

２０１７年１０月２５日に、『新たな住宅セーフティーネット制度』の制定されております。

『住宅確保要配慮者』の住むところの確保と住む方の支援を『居住支援』と呼ばれます。

その『住宅確保要配慮者』の属性は幾つかに選定されます。

月収１５．８万円以下の世帯、被災者、高齢者、障がい者、子育て世代（１８歳未満の子供がいる世帯）、外国人、LGBT

貸主が揃って心配・不安されるのが『貸室内での死亡事故』が９０％以上です。

高齢者・障がい者に対して７０％、外国人に対して６０％、子育て世帯に対して２０％の貸主が回答されております。

４，『住宅確保要配慮者』が拒まれる要因について

①低額所得者（世帯月収１５．８万円以下）

家賃支払い能力

②被災者

生活基盤の喪失（家族・資産・仕事など）、コミュニティーの崩壊

③高齢者

孤独死、認知症、バリアフリー設備がないこと

④障がい者

近隣トラブル（精神）、身体機能と設備要件のミスマッチ（身体）

⑤子育て世代（１８歳未満の子供のいる世帯）

一人親世帯・家賃支払い能力

⑥外国人

生活習慣、文化の違い、無断で居住人数の増加や無断で帰国

⑦LGBT

偏見・親族の理解を得られず『緊急連絡先・連帯保証人』の確保が難しい

各々、入居を拒まれる要因にて、入居拒否されることが多々あります。

特に高齢者が拒まれる理由として挙げられるのが『孤独死』ですが、『日本少額短期保険協会』でレポートされた回答を見てみると意外な結果です。

なんと『６０歳代』の方が一番多く、次いで７０歳代、５０歳代で、６０歳代がピークになりますが、その８０％が男性が該当されます。

因みに、２０歳代～５０歳代の孤独死が全体の約４０％、６０歳代の孤独死が全体の約２９．１％、７０歳代の孤独死が全体の３０．９％となるようです。

５，高齢者が入居に際して拒まれる理由は⁈

一概に数字を出すことは非常に難しいのですが『日本少額短期保険協会』の『第7回孤独死現状レポート』にて記載したいと思います。

第一発見者の構成で比率を出してみます。

報告内容では全体の孤独死された方の合計は『４，９０６名』

親族が発見者・・・１，２５１名

友人が発見者・・・　　６８１名

管理会社が発見者・１，２８１名

福祉関係が発見者・・・７２１名

警察関係が発見者・・・４３１名

他人が発見者・・・・・５４１名

諸事情が関係して、親族・管理会社が半数以上、遺体の第一発見者になります。

６，孤独死に伴い発生する損害額について

この金額は、非常に難しいのですが、統計上の費用計算（日本少額短期保険協会）の数値を転用しております。

残置物処理費用（遺留品等の廃棄）

１件に対しての平均は『２３５，９３９円』

原状回復費用

１件に対しての平均は『３８１，１１１円』

孤独死を集計できるのは警察庁ですが、６５歳以上の方は、全体の７６％と高い比率になります。

７，高齢者を賃貸物件に受け入れるメリットは有るのか⁈

各方面で、よく聞くのは『人生１００年』

公開されている日本人の平均寿命は『男性は８１．０９歳、女性は８７．１４歳』

今から遡ること７０年前は、『男性は６３．６０歳、女性は６７．７５歳』

この７０年で、男女共に平均寿命が延びたのは、日本人の趣向が大きく改善したのでしょうか。

高齢者を受け入れるメリットは有るのかと、よく関係者に聞かれることが有ります。

６５歳以上の高齢者の方の『６３％』が、６年以上居住・3回更新するとされるデータも巷に出ております。

学生、若年層の単身者の方々は、凡そ6年以上は居住することは少ないことと、法人契約・外国人層は1回更新するかしないかの契約が多いものです。

特に外国人の場合は、入居審査も厳しいのですが退去も比較的早いのも、貸主から見れば非常に取り扱いが難しい問題になります。

当社は、今年縁があり多数の高齢入居者様にお会いしており、８０歳代でも元気にご入居されている方もいらっしゃいます。

如何にせよ、折角のご縁でもあり貸主との懸け橋の身でもありますので、安心して居住して頂くことが重要であると思います。