不動産所得における収入・経費について

収入－経費＝不動産所得

前回までのブログは『家賃収入』に対しての申告に対しての税金に関して書かせて頂きました。

今回ブログは、『不動産所得は収入から経費を差し引いた』内容について考察したいと思います。

１，収入になるもの

収入にあたるものとして、建物を貸した場合の『家賃』といった賃貸料が挙げられます。

また、礼金・更新料なども収入にあたります。

敷金・保証金については、退去時などに返還されるものについては、収入にあたらず『預金』として扱います。

但し、その一部・または全額を返還しない契約も存在しますが、その場合は返還されない金銭は収入と見なされます。

共同住宅などは、街灯など共用部分を維持するため、ごみ処理などの為に共益費を徴収する場合がありますが、共益費も貸主の収入になります。

貸主が実際に支払った水道代、電気代については経費として処理されます。

家賃や共益費などについて、収入として計上する時期は原則として、契約書や慣習などで支払日が定められている場合はその支払日になります。

契約書で支払日が定められていない場合、実際に支払いを受けた日になります。

但し、請求があったときに支払うことになる支払いは、その請求日になります。

また建物を賃貸することで、一時的に収入が入る『礼金・更新料・承諾書など』については、賃貸物件の引き渡しが必要なものは、その引き渡しがあった日時になります。

引き渡しが必要ないものは、契約の効力が発生した日時になります。

敷金や保証金で返還の必要がないものについては、返還の必要がないことが確定した日の収入に計上します。

２，経費として扱われるもの

①賃貸用の土地・建物にかかる固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は経費になります。

②建物にかける火災保険料・損害保険料

火災保険料・損害保険料も経費に含まれます。

③減価償却費

建物は経年により資産価値が下がり、その額は『減価償却費』として毎年の経費に計上可能です。

④修繕費用

畳・襖の取替、壁の塗り替えなど不動産経営にかかる『修繕費用』は、その年の経費に算入できます。

但し、『資本的支出（資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増大させるような支出）』に該当するものは、経費と見なされず資本として計上したうえで、複数年にわたる減価償却費として経費計上していきます。

⑤共用部の水道代・電気代は⁈

共益費として徴収したものでも『貸主の経費』として扱います。

⑥不動産管理会社に支払う『管理委託手数料』等は⁈

賃貸用の建物の管理を不動産管理会社に委託している場合は、その管理委託手数料等も経費に含まれます。

⑦入居者募集のための『広告宣伝費』

経費に含まれます。

⑧借入金の利息について

※利息を経費に算入できますが、元金の部分の返済額は経費として認められません。

不動産所得全体で赤字になった場合は、『損益通算に制限』が有ります。

⑨税理士への報酬

税務申告等を依頼する場合、経費として計上できます。

⑩そのほかの雑費

不動産所得の雑費として認められるのは不動産事業のための経費のみとなります。

支出が自分の家庭用と一体化している場合は、家庭用として支出した分については区別して除外しなければなりません。

３，収入・経費双方に計上するもの

入居者から授受した礼金・更新料の一部を、不動産仲介手数料として不動産会社に支払うことが有ります。

この場合の経費処理は注意が必要で、例に挙げると１０万円の礼金を授受し、その半金の５万円を不動産会社に支払う場合、その手元に残る５万円は収入として計上するのは誤りになります。

収入と経費は夫々総額にて計上するので、礼金１０万円を収入として、不動産仲介手数料５万円を経費として夫々計上しなければなりません。

ここは、よく認識では相殺ではなく、確定申告や事業収支として計上することが重要となります。

４，収入となるもの、経費となるものについて

収入－経費＝不動産所得

収入となるもの

①不動産の賃貸料

②礼金・更新料など

③建直しに係る承諾料など

④共益費等の徴収分

※敷金・保証料などで退去時に返還されるものについては、収入ではなく『預り金』になります！