空家の問題について

空家の維持には『修理・管理費用・税金』がかかります！

９月に入り下旬に差し掛かりましたが、夏の空気が充満している感じです。

いつも顔合わせする商店街の店主さんも『暑さ寒さは彼岸まで』と言われますが、今年は彼岸も３０℃あると残暑です。。。

今回のブログは、以前から問題になり、最近は大きな問題になっている『空家問題』について考察したいと思います。

１，空家にも費用がかかります。

空家の不動産価値を維持するためにも、ある程度の費用が必要になります。

一般に空家は、人が居住していない場合のほうが傷みやすいといえます。

空家の外壁が傷んでいればリフォーム会社に依頼し、水道管から水漏れしていれば水道会社にメンテナンス料を支払い修理を依頼する必要があります。

さらに電気料金については、一般家庭では固定の基本料金に加えて、電力使用量を支払うことですが、空家であっても電気の供給契約を結んでいると、基本料金がかかります。

そこで空家を維持するには、供給契約を維持するかどうかの判断が必要になります。

ほぼ常時、通電が必要な電気設備等がなければ、当該空家について解約するのが節約になりますが、定期的に給湯器・浄化槽のポンプの稼働が必要な場合、供給電気の解約はしないことが賢明です。

空家の管理について、遠隔地に住んでいる場合、自分で管理するのは困難であるので、不動産業者に管理を委託する場合が多いものです。

実は、管理サポートするにも一定料金が発生します。

弊社では、ご高齢の方からの遠隔している物件（駐車場・賃貸物件）が数多く、新たに再契約する場合、事務手数料を頂くのですが、色々な理由が御座います。

特に『駐車場』については、自動更新している物件については『当初の契約者以外の利用者』が利用しております。

その場合、本人確認できない場合が多く、警察署に提示する『車庫証明』が不明な車両も発見されるので、１年ごとの更新はその違法性のある車両の確認もできます。

２，どのような税金がかかるのか⁈

空家を所有していれば居住していなくても固定資産税等の税金がかかります。

固定資産税は、毎年１月１日時点で固定資産税課に登録されている人に課税されます。

都市計画法の市街化地域地域内にある土地・家屋などでは都市計画税も課税されます。

年の途中で不動産を売却する場合でも、１月１日時点の所有者がその年の固定資産税を納付する義務があります。

不動産売買の実務では、売主・買主の間で必ず『固定資産税と都市計画税の精算』をします。

親が住んでいた住宅を相続して空家のまま保有する場合もあり、相続に際して『相続税』もかかり、贈与で不動産を取得した場合『不動産取得税』がかかるほか、相続や贈与に伴う名義変更（所有権移転に伴う登記）する場合は、登録免許税がかかります。

空家を第三者に売却する場合、所得税（復興特別税）と住民税が必要となります。

所得税と住民税は、不動産の売却価格から取得費（購入時の原価）、譲渡費用（売却時の諸費用）特別控除（要件を満たす場合の定額の控除）は、所有期間により異なり、５年間を超えて所有している場合は『長期譲渡所得』、５年以内の場合は『短期譲渡所得』に比べて、所得税・住民税ともに税率が半減されます。

少し難しいと思いますが、不動産の売買の経験者で有れば、税金を含む金銭は気になるところです。

次回のブログはその『対策』について考察したいと思います。