相続登記について

新耐震基準法を理解されるといいです。

九月に入り、猛暑も少しづつ落ち着いてきました。

仕事上、ご年配の方に接する機会が多くなりました。

その中で、所有者（相続人）様のアドバイスをするのが私どもの仕事になります。

弊社の亀戸店の周辺は、多くが借地権、森下周辺は所有権と借地権が混在している地域です。

１，どのように進めていくかを考察

一般的に、両親が他界した場合、実家が空家になるのですが活用手段として、売却するかまたは賃貸しにするか考えることが重要です。

※なかには、相続登記もしないで、そのままにする方も存在しますが、法が変わり相続を促す時代にもなりました。

如何にせよ、売却する、賃貸しする場合でも、手続する前に色々と調べて事前準備が必要不可欠となります。

まずは、空家の中にある家財道具等の整理から始めなければなりません。

また、権利関係・境界に関する資料、その後の手続きを円滑に進めるのは重要です。

２，古家の場合は

空家の買主・借主を探すには、住宅の安全性を確保することが最重要です。

軽微な傷み具合であれば、簡単なリフォームで十分ですが、空家の安全性について重要なのが現在、南海トラフ地震の報道もあり、耐震性の確認を怠ると、本当に大地震が起きた場合、被害が甚大であったり、売却時の資産価値・査定金額に影響が出ます。

特に、建築された時期が重要で、昭和５６年５月末日以前に建築確認が出ている物件は無視できません。

以前、古参の建築士に確認しましたが、昭和５６年５月末日までは、容易に建築確認が許可されたようですが、その後は『新耐震基準』と呼ばれる、基準が厳しくなり手がかかり、時間がかかる基準になったとの話です。

よく役所の建築指導課にて聞くのですが、旧耐震は地震は震度５程度で倒壊しない基準で、新耐震基準震度６強をもっても倒壊しないとの回答が多いものです。

自分の持論では、新耐震基準でも定期的な修繕・補強をしないと人間でいえば、口の中にある歯と同様に、定期的に診療しないと劣化すると同様と考えております。

史実では、昭和５３年に発生した宮城県沖地震で多くの住宅が全半壊したニュースを記憶しております。

この災害を契機に、大地震に対する建物の耐久性が要求され、中規模な地震に対しては建物が損壊せず、大地震に対しても倒壊しないように、審査されるようになりました。

建物の平面・立面的なバランスを審査項目に加わり、新耐震基準は、地震による倒壊を防ぐだけではなく、建物に居住している人間の安全確保を主眼に置かれました。

昭和５６年６月１日付けにて施行された現在の『新耐震基準』は、建物は震度５強程度の地震では殆ど損傷せず、震度６強、７程度の地震でも倒壊しない設計確認されております。

ここで重要なのは、新耐震基準での建築図面等が保管されているかがポイントです。

現在は、中古住宅であっても『住宅性能表示制度』の対象になっているのか知る必要が有ります。

『住宅性能表示制度』とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（一般に品確法）により、設けられた制度で、客観的な評価を行うことで住宅の性能を明確にし、住宅の品質確保を図ることを目的にしています。

この法により、住宅の性能が『構造体力・省エネルギー性・遮音性』などの観点から共通のルール（表示の方法・評価方法の基準）に基づいて数値化され、住宅性能評価書にまとめられます。

住宅性能表示制度は、新築住宅の１０分野、中古住宅には９分野にわたり設計・施工の性能の等級により評価を行い、住宅の性能を分かりやすく表示しております。

項目を見ることで、買主や借主が要求する性能の信頼性を確認しやすく、消費者は多くの住宅の性能を簡略的に比較検討しやすくなりました。

売る側（貸主側）と買い手側（借手側）は、書類の確認で安心な取引になりうると考えております。

３，中古マンションの場合は

マンションの場合は、注意する点が幾つかあります。

建物の傷み具合等については、リフォームを行うことで、売却・賃貸借できるのですが、築年数を相当経過している場合、リフォームに注意する必要が有ります。

分譲マンションの場合、戸建とは異なり『管理規約』に基づいてリフォームを行う必要が有ります。

特に注意する点は、近隣住民との間で騒音等のトラブルが問題になります。

そのほか、気が付く点では戸建と同様の事柄を注意する必要が有ります。

買主・借主に問題なく引き渡しするまでは、売主・貸主の責任も重大ですので、依頼先の会社がどの程度注意力が有るかが重要と思います。

当方も、日々学んでアドバイスできればと考えております。