『空家』と『税金』の対策について①

空家対策と、法令改正の税金を詳しく知っておくのも大切です！

前回のブログで宿題として残しました『空家対策と税金対策』について考えてみたいと思います。

１，空家にも固定資産税がかかります！

不動産を所有していると、必ず負担しなければならない税金として『固定資産税』が挙げられます。

前回のブログでも記載しましたが『毎年１月１日現在、土地・家屋などの不動産、事業用の償却資産を所有している人』が、その固定資産税の価値を基に算定される税額を、その『固定資産の所在する市町村』に収める税金です。

固定資産の価格である『固定資産税評価額』を基にした課税評価額に一定の税率1.4%（標準税率）を掛けて求めます。

また、地域によっては都市計画税の徴収が要求されます。

主に都心に至る地域は『都市計画税』が発生しますので、ご確認が必要です。

これらの２つの税金は、市町村が不動産の価値として定める『固定資産税評価額』をもとにした『課税標準』に基づいて額が決まり、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して『納税通知』が送付（郵送）されます。

特に建物については、現在居住している人が対象になるのですが、空家の所有者であっても当然ですが『納税の義務』が有ります。

固定資産税は不動産を所有している限り負担しなければならない税金ですので、実需として否か関係なく課税されます。

２，複数人で所有している場合の固定資産税の納付について！

固定資産税は、１月１日の翌日である１月2日に不動産を手放しても、１月１日に不動産を所有している限りその年1年の固定資産税の全額を支払う義務があります。

土地や建物を複数人で所有している場合、所有者全員が連帯して固定資産税を納付する義務があります。

したがって所有者の中に固定資産税を支払わない人がいた場合には、ほかの所有者に不払いの固定資産税を納税する義務があり、非常に問題になります。

また、分譲マンションなど、区分所有建物の敷地は、建物の区分所有者が専有面積に応じて共有する形がとられます。

このような場合でも区分所有者全員で連帯し納税する義務を負うことが原則になりますが、他人の滞納分の支払いには無理が生じます。

このため、２つの要件を満たす場合には連帯して納税する義務は負わず、それぞれが自分の持ち分に応じた税金を支払えばいいことになります。

①区分所有者全員が敷地を共有していること

②敷地と建物の専用部分の持ち分割合が一致していること

３，税金面による空家対策の必要性について

空家には固定資産税がかかるものの、土地に関しては更地で保有するより家屋が立っているほうが固定資産税は優遇されます。

通常の住宅用地では、小規模住宅用地（２００㎡までの部分）は、固定資産税評価額の6分の１、一般住宅用地（２００㎡を超える部分）は固定資産税評価額の３分の１が『課税標準』となり、固定資産税が軽減されることになります。

空家を解体しようとすると、木造住宅は解体費用がかかるだけではなく、上記の住宅用地の特例を受けられず、固定資産税が数倍になる可能性もあり、とりわけ近年の地価が高騰している都心部では、固定資産税の増額は、更地にするより空家にして残すほうが、税金が少なくなるので、空家が放置されたまま増加する原因のひとつになります。

『空家等の対策の推進に関する特別措置法』では、市町村長による勧告対象となった『特別空家法』に係る敷地（土地）については、住宅用地については、住宅用地に係る特例の対象から除外されています。

このため、空家をそのまま放置することにメリットがなくなると思えます。

４，空家を売却する場合にも控除があります

保有する不動産が『特定空家等』に該当すると固定資産税が高額になる可能性があります。

例えば誰も使用する予定の無い不動産を相続した場合、それが『特定空家等』になってしまう前に売却するのも方法の一つです。

日本の政府としても、相続を原因に新たな空家が発生することを抑制すべく不動産売却を促進するための税制が有ります。

平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡した一定の不動産の譲渡所得から３０００万円を特別控除することが出来る特例措置があります。

この特別措置の対象として被相続人が居住していた家屋を相続日から３年経過した年の12月31日までに譲渡した場合です。

耐震性のない家屋は耐震リフォームを施したうえで敷地とともに売却するか、家屋を取り壊して土地のみを売却する必要があります。

また、譲渡価格１億円以下など幾つかの要件があるほか、市区町村から『被相続人住居用家屋等確認書』の交付を受ける必要もあるため、自分の不動産で所得控除が受けられるかについては、逐次税務署・税理士などの専門家に相談するのもいいと思います。

※但し、税務署・税理士の考え方も色々ありますので、複数の方にご相談されることをお勧めいたします。