『一括借上げ賃貸管理』とは！

家賃補助という形式ですが、１００％保証は有りません！

前回のブログの続きとなり、賃貸管理の現代版と言えるご説明になります。

１，サブリース契約について

一般的な管理委託契約の他に、一括借上げ管理契約（サブリース契約）と呼ばれる管理委託契約方式も有ります。

サブリースとは、不動産を管理する保証会社（サブリース会社）が、空家などの物件を賃貸人から長期間一括で借上げして、その物件を入居者（転貸人）に転貸（又貸し）することです。

サブリースの場合、保証会社が一括して物件を借入れするので、賃貸人にとっては入居者募集や管理の手間が省けます。

また、万が一に空室が出たとしても、保証会社は所定のサブリース料（保証会社から賃貸人に支払う『契約家賃』）を支払うため、賃貸人にとって一定収入の確保できるメリットが有ります。

一方、サブリース契約の内容により、『物件のリフォーム費用は賃貸人負担』『月額家賃の１割程度を管理報酬として不動産管理会社への支払い』など、賃貸人の出費がかさむ場合もあるため、注意と理解が必要になります。

２，家賃保証会社について

賃貸借契約を締結する際に、賃借人には連帯保証人を立ててもらうのが一般的です。

これは、賃貸人が家賃を滞納した際に効率的に家賃を回収するためです。

最近では『連帯保証人がいない』『連帯保証人に資力がない』と言ったケースが増えているため、よく利用されているのが家賃保証会社です。

家賃保証会社は、一定のコストを支払えば賃借人の家賃滞納などの問題を解決し、信用情報を管理しているため、賃借人や連帯保証人の経済面での審査をしてもらえるので、不良入居者を審査段階で排除可能となります。

しかし、賃借人が毎晩のように不法行為等の迷惑行為などの予防・解決には、積極的に介入できないので、その点は注意が必要とされます。

家賃保証会社は経済的な信用が高く、万が一の場合確実に保証債務を履行してもらえるので、ある程度しっかりした法人に依頼することが重要です。

保証会社が倒産した場合、賃貸人としては保証人不在でありますので、賃借人が家賃滞納の危険性があります。

過去にも、大手の家賃保証会社の倒産例もあり、慎重に決めることも大切です。

家賃保証会社により、『滞納保証の期限』や『保証回避する部分』など、保証内容・対象が違いも有ります。

もし家賃保証会社を利用する際は、必ず各保証会社の保証条件を十分理解する必要が御座います。

３，サブリースの仕組み

❶賃貸人（所有者・大家）⇔　❷保証会社との間で【賃貸借関係】

　　　　　　❷保証会社　⇔　❸入居者との間で【賃貸借関係】

４，サブリースした時の金銭の流れは⁈

❸入居者から❷保証会社へ【家賃】が支払われる

❷保証会社から❶賃貸人（所有者・大家）へ【契約家賃】が支払われる

３（サブリースの仕組み）と、４（サブリースした時の金銭の流れ）を、熟知する必要が有ります。

※保証会社は、建物全体を一括して賃貸人から借りて、入居者に転貸（又貸し）します。

※入居者から家賃を得ながら、賃貸人に契約で定めた『契約家賃』を支払います。

※空室や家賃滞納があっても、賃貸人には『契約家賃』が確実に入る仕組みになります。

ここは重要なのですが、家賃保証会社によっては、幾つか縛りみたいな条件が有ります。

❶保証してもらえる滞納賃料は何か月か

❷この条件は認められない

上記の件は、保証内容や対象が違ってきて、家賃保証会社を利用する際には必ず各保証会社の保証条件を十分に確認する必要が有ります。