『賃貸管理』についての基礎知識

個人では管理は困難！専門業者に委託もできます！

賃貸管理は、自己管理できるのか、専門会社にお願いするのかは、所有者様の判断になります。

１，ご自身で管理する場合のメリット・デメリットについて

空家の活用方法として、第三者との間で賃貸借契約を締結して貸出す場合、貸主は貸し出すのに相応しい状態に建物を維持管理する必要が有ります。

これは、貸主の義務として民法においても規定され、賃貸管理の方法として、最もシンプルな方法として、貸主自身が賃貸管理を行う方法が有ります。

貸主自身が賃貸管理を行った場合のメリットとして、入居者の支払う家賃等はそのまま貸主の収入になることが挙げられます。

最も、個人で賃貸管理を行うことにはデメリットもあり、貸主の立場として滞納者からの家賃の回収や、老朽化した設備の修理、更には住民同士の様々なトラブルなどに対して適切に対応していくことが求められます。

時には、専門的な知識が必要になり、貸主自身が賃貸管理を行うことに限界があり、当社のような専門業者委託したほうが、適切な場合が有ることを認識しておく必要が御座います。

賃貸の場合、宅建業者が賃貸を仲介・代理する場合、契約締結前に、重要事項説明書などが必要になりますが、仲介・代理をしないときには、重要事項説明は不要になります。

２，専門業者に賃貸管理を委託する場合

賃貸管理を専門業者に委託する場合は、貸主（空家の所有者）と管理会社との間で、不動産管理業務委託契約を結びます。

一般的な管理契約では、空家の所有者は変わらず入居者との関係で貸主となります。

管理業務委託契約書を結ぶ最大のメリットは、貸主が負担すべき賃貸管理に必要な業務を、管理会社が貸主に代わり担当することが挙げられます。

賃貸人が対応すべき住民トラブルなどの諸問題に対して、管理会社が貸主に代わり介入して契約関係に尽力致します。

しかし、賃貸管理を委託していますので、管理会社には定期的に管理料（手数料）を支払わなければなりません。

この時に、空家に入居者がいなくても、管理料の支払い義務が生じるのが普通ですので、管理業務委託契約の内容を十分に確認して契約を結ぶことが重要です。

３，管理委託方式について

専門の業者に管理を任せる方式以外に、空家になる不動産の管理を行う方法が有ります。

これは、節税対策として利用する方法で、通常『管理委託方式』と呼ばれ、この方式は空家の所有者（貸主）が、その管理を行う会社（管理会社）を設立し、管理会社に空家の管理を行う方法になります。

この方法は、貸主と入居者との間で直接賃貸借契約が結ばれ、貸主は家賃収入の中から管理会社に管理料を支払います。

管理会社は、収益の中から貸主に給与を支払いますが、これを整理すると、家賃収入と管理会社からの給与が貸主の収入になります。

管理委託方式の注意点は、管理会社と貸主の業務内容を明確に線引きし、曖昧にならないように注意することです。

空家の所有者は、『貸主』と『管理会社の社員』という２つの立場があるため、『賃料』と『給与』に関する通帳・帳簿・関係書類を別々に管理する必要が有ります。

管理業務を委託した委託した事実を明確にするために、貸主と管理会社との間で、『管理業務委託契約書』を作成して、更に、管理会社から委託された業務を遂行した事実を確認し、日々の業務に関する業務日誌・作業リストを作成することが重要です。

余談ですが、当方は従事する際は上記の『業務日誌・作業リスト』は欠かさず記載しております。

賃貸管理は色々説明は長くなりますが、次回のブログはより複雑になります。

基礎的なご説明は以上になります。