トラブル防止のための書類とは⁈

賃貸借契約書は重要な事柄が記載されております。

最近、色々なご縁があり空家の対応が、数多く御座います。

少子高齢化や、日本人が減少する事態も相まって、ご高齢の貸主様や借主様に意見交換をさせていただいております。

１，契約書類に記載されている事項について

相続等で所有された不動産を、他人に貸すことになれば当然ですが、契約書を取り交わし致します。

まずは、賃貸借契約書の重要な記載事項が御座います。

❶使用目的

❷契約の内容

❸契約書の作成年月日

❹署名押印

❺目的物の物件表示

特に重要なのは、❺目的物の物件表示については明確にする必要が有ります。

不動産の賃貸借は、物件の記載表示を明確にして対象物を特定します。

契約条項に記載しても問題ないのですが、当方も今年取引が御座いましたが、物件数が多いときに別紙にて記載したり、物件目録に表記したりも可能です。

２，トラブル防止のために規定を置くこと

将来紛争等生じやすい事項について、予防のため適切な規定を設けておくことが重要ですが、法律に定めがある事項は、契約書への記載の有無に関わらず同じ効果が生じるため、あえて契約書に記載する必要はなさそうに見えますが、契約書に記載することで、契約内容がより明確になり、トラブルを未然に防ぐ効果が有ります。

①存続期間

賃貸借の場合には、存続期間を明記します。

※存続期間を定めないときは、期間の定めのない賃貸借になるのが原則ですが、借地権に限り存続期間が自動的に３０年となります。

②契約解除

契約解除は、解除権の行使によってなされますが、法律上解除することが認められるケースとして、借主の無断転貸（又貸し）や賃借権の無断譲渡が挙げられます。

これらは、貸主との信頼関係を裏切るため、解除が認められます。

また、個別の賃貸借契約で解除事由を定めることができ、実際には貸主が解除事由を定めます。

家や土地は生活の基盤であるため、家賃の不払いや使用方法違反といった事情があっても、信頼関係破壊のレベル次第で解除の有無が決まります。

③保証人の条項

家賃滞納だけではなく、借主の使用方法違反や不注意にる事故など、思わぬ損害が生じる場合もあり、連帯保証人（緊急連絡先）を要求するのが通常です。

最近では、連帯保証人を立てることが出来ない借主が増加しており、このような場合、家賃保証会社を受けてもらうことも検討内でしょう。

④諸費用の負担について

賃料以外の共益費・管理費といった費用を修繕によって生じる費用の負担を、最初に確定する必要が有ります。

⑤協議条項について

契約書の規定外の事項が予測されることもあるので、当事者間での協議事項も記載する必要が有ります。

⑥特約について

賃貸借契約の特約に関して、特に契約終了後の現状回復に関連して貸主に有利となる特約も必要です。

但し、借地借家法・消費者契約法に反する特約は無効であるので、十分留意して特約内容を取り決めする必要が有ります。

以上が賃貸借契約書に記載する原則的な内容になります。

次回のブログは、特約の種類に関して考察したいと思います。