借地にしたい場合にはどうします❶

借地権がいつまでも継続するのか、借地権の存続期間が重要になります。

弊社も森下と亀戸にて、店舗を置いておりますが、相談が多く頂けることは本当に、ありがたく感謝することが多いものです。

そんな相談の中で『借地にしたい』との相談も御座います。

借地にするには『どんな方法』が有るのか考察したいと思います。

空家（古家）を解体して更地にしたい場合、その更地の活用方法は、売主として買主に更地を売却するだけではなく、地主として借主と借地契約を締結する方法が有ります。

借地契約とは、『建物の所有を目的とする地上権』

または『土地の賃貸借』に関する契約を指します。

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賃借権や地上権に関して民法に規定がおかれますが、立場の弱いとされる借主を保護するため、借地借家法で民法の規定が修正されることに注意は必要です。

例えば、民法では借地権（賃借権・地上権）の登記をすることで、借主（借地人）は、その借地権を第三者にも主張できるようになるとします。

借地権の登記手続きは、地主と借主が一緒に行いますが、地上権を設定した時には、地主に登記に協力する義務が生じます。

しかし、賃借権を設定した時は、地主に登記する協力義務は生じません。

登記がなされると借主の立場が強くなるのに対して、地主の立場が弱くなるので、借地権としては登記協力義務のない賃借権を設定するのが一般的になります。

もっとも、借地借家法が民法の規定を修正しており、借地上にある建物について借地名義の登記が有れば、借地権の登記がある場合と同じく、借主は借地権を第三者にも主張できるようにもなります。

この場合には、建物の登記は、地主の協力なくても借主だけで手続きが可能です。

このように、借地借家法により、地主は借主に建築物を目的とした土地の利用権を与えます。

借主は、その土地上に建物を建築して、自ら居住し、または商売を行うこともできるでしょう。

借主にとり、借地権は生活や商売の基盤である建物を所有するための重要な権利ですので、借地権がいつまでも継続するのか、借地権の存続期間が重要になります。

民法では、賃貸借契約の期間について、２０年を超えることが出来ないと規定されております。

これでは、生活や商売の基盤になる家屋を所有するための権利として不安定といえ、借主の保護上の建物の種別に関係なく、最短でも３０年の借地権を見なすと定めています。

こちらは、契約の更新も可能になります。

借地の契約期間が、満了した時に当事者が異議申し立てなどをしない場合には、通常自動的に更新されます。

更新後の契約期間は、建物の種類の区別はなく、１回目の更新は２０年以上、２回目以降の更新は１０年以内と定められます。

地主側が、契約の更新を拒絶したい場合、正当事由のあることが必要です。

その正当事由は、その土地を地主自身が使用する場合や、その土地を必要とする事情が自西側に認められる場合が、その正当事由に該当します。

但し、借地人がその土地の上に建てた建物に住んでいたり、その建物で商売している場合、よほどの事情がない限り、正当事由があるとは認められないものです。。

また、契約を更新せず借地人が退去する際、借地上に借地人の建てた建物が残存している場合、借地人は地主に対して建物の買取請求も可能とされます。

これを『建物買取請求』と言います。

ご説明も長くなりますので、次回は定期借地権契約についてご説明いたします。