『木造建築物』の借地期間について

『旧法借地権』と『新法借地権』の違いについてのご説明

７月に入り、暑さと空模様の不安定な季節に入りました。

アメリカのトランプ前大統領への、狙撃事件もあり、世界情勢に落ち着きのないニュースです。

ブログで何か明るい話題でも掲載したいのですが、弊社は不動産会社で有りますので、専門知識を使うのが一番容易ですので『木造建築物の借地期間』についてご説明させて頂きます。

建物の所有を目的とした借地契約を締結する場合、木造でも鉄骨・鉄筋でも、その構造に関係なく原則として『期間は３０年』とされます。

※『旧法』とは『旧法借地借家契約』、『新法』とは『新法借地借家契約』と記載させて頂きます。

新法施行以前に成立している契約については、旧法下で定められた契約期間が新法施行後も有効になります。

①借地期間について旧法と新法の違いについて

旧法と新法は、当事者が契約で定めない場合、当初の借地権の存続期間を一定の基準で定めております。

旧法（期間の定めなし）・堅固建物の存続期間→６０年

旧法（期間の定めなし）・非堅固建物の存続期間→３０年

旧法（期間の定めあり）・堅固建物の存続期間→３０年以上

旧法（期間の定めあり）・非堅固建物の存続期間→２０年以上

新法（期間の定めなし）・存続期間→３０年

新法（期間の定めあり）・存期間→３０年以上

※旧法では、期間満了前に建物が朽廃したとき【借地権は消滅】します。

②借地期間の改正の理由について

❶改正の理由

新法では建物の構造による当初の借地期間の区別を廃止しました。

見た目、現代の建物を堅固若しくは、非堅固であるのは困難な理由もあり、契約締結にトラブルが発生する要因になっています。

この様な状況を考慮したうえで、新法では構造上の区別を無くして借地期間を一律に定めております。

また、普通の建物を所有する目的とする借地契約の場合、旧法下では殆どが借地期間を２０年間と定めていますが、実際は木造住宅でも２０年以上の耐久年数をもっております。

新法では、そういった点も考慮に入れ、借地権の存続期間を３０年と定められております。

❷既存の借地期間に及ぼす影響について

当初の借地権の存続期間に関する改正規定は、旧法下の契約に遡って適用されることは有りません。

旧法下で定められた借地期間は、そのまま有効であることで、新法施行時点で３０年に変更されることは有りません。

借地契約の更新について、更新後の普通借地権の存続期間は、建物の構造に関係なく原則として最初の更新は２０年、２回以降の更新は１０年間となります。

法施行前に成立した借地契約の更新については、旧法の規定が適用されることになります。

③更新時の契約期間・・新法と旧法の違いについて

新法の定める更新後の借地期間は、更新後の普通借地権の存続期間は、建物の構造に関係なく原則として最初の更新は２０年、２回以降の更新は１０年間となります。

旧法では、最初の借地期間満了後、当事者が合意で契約を更新する場合、借地権の存続期間を堅固な建物については【３０年】

その他の建物については、【２０年】と定めております。

※新法では、最初の更新のときと２回目以降の更新では期間が異なります。

旧法では、何度も更新しても期間の定めは変わることはありません。

※当事者が法の規定より長期間の契約を定めたときは、契約で定めた期間が優先されることに成ります。

④借地契約更新後の借地期間について

旧法（期間の定めなし）・堅固建物の更新期間→３０年

旧法（期間の定めなし）・非堅固建物の更新期間→２０年

旧法（期間の定めあり）・堅固建物の更新期間→３０年以上

旧法（期間の定めあり）・非堅固建物の更新期間→２０年以上

新法（期間の定めなし）・1回目の更新は２０年、２回目以降の更新は１０年

新法（期間の定めあり）・1回目の更新は２０年以上、２回目の更新は１０年以上

⑤存続期間は強行規定

❶新法の特徴

最初の借地契約の場合と同様、更新時の場合も建物が堅固或いは非堅固で有るのかによって、存続期間に特段区別はありません。

❷強行規定について

更新後の借地権の存続期間を、最初の更新は２０年以上

その後の更新は１０年以上とする規定は『強行規定』であるので、当事者間の合意によってもその期間は短縮することは出来ません。

仮に規定より短い期間で合意をしても、その合意は無効となります。

当事者間で更新後の期間を５年と定めた場合、それも無効となり、結局期間の定めない更新と見なされます。

最初の更新であれば２０年間、２回目以降の更新であれば１０年間借地権が存続する事になります。

❸既存の借地契約に及ぼす影響について

新法施行前に締結された借地契約の更新については、従来の借地法が適用されます。

平成４年７月３１日までに締結された借地契約に関しては、更新後の借地権存続期間に対しては新法は影響を及びません。

※今回ブログは『木造建築物の借地期間』と併せて、『借地契約の更新』の内容を取り合わせ致しました。

借地権は、よく学ばないと将来問題が多く発生します。

本ブログをご参考まで閲覧頂きますようお願い致します。

因みに、最近『借地権』に関する相談が多々あり、色々なパターンで回答させて頂いております。