道路上に塀を立てる行為について！

道路上に建物のほか工作物設置は違反になります！

よく街でも見かけたり、不動産をご所有されている方や、私どもも気にかけている問題は沢山御座います。

その中でも、不動産を売却または購入を検討されている方に訪問する際に、必ず金額査定や、購入する際のデメリットを申し伝える内容があり、今回の題材にしていこうと思います。

隣が建物を建てる際に、塀を立てる行為について

自分の生活している近隣でも、よく見かけるのですが、建築基準法の道路に建物を建てて、塀を新設しているのをよく目撃しています。

建物は、建築基準法の道路に収まっているのですが、ブロック塀がその道路上に立てられる工事を指摘できないかとの、相談も以前よく有りました。

１，建築基準法に違反

まずは回答からですが『違反行為』に該当します。

隣接地との問題は以前のブログでもご説明しましたが、例を挙げると道路は最低でも４m（地域によっては３ｍ・または６m）以上）を確保する法律が御座います。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員４m以上に２m以上接道する条件が御座います。

この大きな理由として、主に火災そのほかの非難の場合の通路の確保のために、最低限必要とされているためです。

建築基準法・第４４条に道路内の建築は原則として禁止され、道路上の建築物の構築は建築基準法違反に該当します。

その行為が違法であるのですが、その建築物を撤去させるにはどうすれば良いのかが問題点になり、直接此方との境界を侵犯していない場合、直接民事的な被害がない場合、通行に支障が有れば別格なのですが、一般的に此方からはブロック塀の撤去の請求権はないものです。

２，道路管理者に是正を求める

本件の場合、塀の撤去を求める請求ができるのは『道路の管理者』になります。

道路法に基づく道路管理者は、道路の維持管理をする権利を有すると同時に、道路上の違法な建築物を撤去し私道や公道を利用できるよう、維持する義務が有ります。

余談ですが、亀戸店の前の道路を所有している地主さんには、開店と同時に書面で通行するお願いの文書を送付しております。

国道であれば『国土交通大臣』

都道府県道であれば『各都道府県知事』

区市町村道であれば『各区市町村の長』

私道であれば『私道持ち分者』

各々、管理者がおりますので、管理者の許可が必要不可欠になります。

よく有る問題ですが、建築後相当年数が経過して、道路上に張りだしている場合、再建築する際に４m道路を確保するため、既存の敷地より下がるのは、道路法の後退（一般にセットバック）と言います。

今回の問題点に帰りますが、道路上にはみ出して隣接地が塀を構築している場合、道路の管理者にアピールして、道路の管理者より塀を撤去是正していくのが一つの方法になります。

本例での行為は、建築基準法違反に該当するため、これを理由に『地方自治団体の建築課』に是正命令を出すよう求めるのも一方法になります。

此処からは重要ですが、地方公共団体は建築基準法違反があった場合は、是正を命じて、この命令に違反すると、『ブロック塀の所有者』は罰せられることになります。

さらに『道路法に基づく告発』は、違法な道路の占有は処罰の対象になり、道路法第３２条に違反し道路を占拠したものは、道路法１００条により１年以下の懲役または２０万円以下の罰金に処されることになります。

道路上について塀を立てる行為の説明は以上です。

続きまして重要な事項『不動産仲介業者は境界を説明する義務』について考察します。

今回の事例は『購入する物件が隣接地に越境している塀について越境部分を買取して解決した』ということですが、仲介業者がそのことを教えてくれなかったという内容です。

よく不動産仲介業者から、境界の明示を受けたとの話を聞きますが、これは合法なのか違法なのかの相談を受けることが御座います。

仲介業者の責任を追及されますが、仲介業者が購入者に対する義務違反し、購入者が損害を被る際は明らかにする必要が有ります。

例に挙げると、元々境界等の越境等の紛争が有る場合、購入者に対して知らせる義務があります。

３，仲介業者の責任について

仲介業者の業務は、売主と買主の間に立ち、売買契約の成立に尽力し、買主が仲介を依頼することは、売主との契約に必要な交渉など事務委託することです。

上記のように、一定の事務処理を委託する契約を『委任契約』といい、仲介の場合厳密にいえば『準委任』と呼ばれ、民法上の取り扱いは『委任』になり、仲介業者（受任者）は委任の本旨に従い『全管注意義務』を負います。

『全管注意義務』は、民法第６４４条にも記されていますが、『受任者（仲介業者）は当該取引において社会的に要求される注意を十分に働かせて委任の目的を実現させるよう努力すること』という意味になります。

４，仲介業者への追及について

仲介業者への追及ですが、元々勃発していた境界紛争の事実を買主に告知する『善管注意義務違反』に含まれれば、買主は仲介業者に対して契約違反に該当するため損害賠償請求が可能となります。

この点ですが、仲介業者は専門知識と経験が買われて委託を受け、委任者は売買の内容すべての情報を信頼して、仲介業者はこの信頼に応えるものです。

と言っても、不動産会社の方の知識が豊富と思わず、つど都度確認するのは大切です。

購入の際は、ご自身で裏事情を知っておくことと、物件に詳しい担当者に当たることがトラブル回避できる最善策であると思います。