『不動産の賃貸借』について！

詳細について契約書の記載内容が重要となります。

不動産の取引といえば『賃貸』『売買』『交換』の三本柱になります。

頻度は『賃貸取引』が主流になり、次に『売買取引』で『交換取引』は過去１度行ったのですが滅多に御座いません。

その主流になる『賃貸借』について詳しくご説明します。

不動産の賃貸借に関する基本的事項のうち、主として賃貸人、賃借人の法律上の義務、地代・家賃について学ぶ必要があります。

①不動産の賃貸借契約

土地の賃貸借契約は、地主が借地人に対して、土地の使用または収益をさせることを約束し、借地人が地主に対して地代を支払うことを約束する契約になります。

建物の賃貸借契約は、家主が借家人に対して、建物の使用、収益をさせることを約束し、借家人が家主に対して家賃を支払うことを約束する契約になります。

②不動産賃貸借の法律関係

賃貸借契約が成立すると、賃貸人には賃貸借契約の目的物を引き渡す義務が生じ、賃借人には其れに対し地代または家賃を支払う義務が生じます。

賃貸借契約に伴って生じる賃貸人（地主・家主）、賃借人（借地人・借家人）の義務は幾つかに分類されます。

❶家主の修繕義務

家主は、賃借人が建物を使用するについて必要な修繕をする義務が有ります。

但し、家主がどの程度の修繕義務を負うかどうかと言う点については、実務上・法律上、家主がどの程度の修繕義務を負うか難しい問題があります。

賃貸借契約を結ぶにあたり、修繕義務の範囲について可能な限り明確に定める（特約条項）の必要があります。

❷家主の費用償還義務

家主は、借家人がその建物について建物について支出した必要費、有益費を一定の範囲と同時に借家人に償還しなければなりません。

借家人がその建物について雨漏り等の修繕費や、建物の税金等、家主の負担に属する必要費を支出したときは、家主に対して直ちに償還を請求することが出来ます。

また借家人がその建物を改良して、現状より良好にしその価値を増大させる費用（有益費）を支出した時は、家主は賃貸借が終了したときに、その価値が現存する場合に限り、家主の選択に従い借家人の支出した金額またはその現存する増加額分を借家人に償還しなければならない。

❸賃借人の土地・建物の保管義務

賃借人は賃貸人から引渡を受けた土地・建物を善良なる管理者の注意をもって保管する義務があります。

❹土地・建物の償還義務

賃借人は賃貸借契約が終了したときは、そこから立ち退いて土地・建物を賃貸人に返還しなければなりません。

借地権に関しては、借地人の保護と借地上の建物の保存を優先する立場上、借地人は借地の更新がない場合には、地主に対して時価で建物を買い取る請求が可能です。

③不動産賃貸借の重要点について

❶地代・家賃等の支払い

賃貸借契約の締結にあたり、地代・家賃の額と支払い方法については、明確に定める必要があります。

地代・家賃は契約によって自由に決めることも可能です。

※支払い方法について契約時に段取りしない場合、1か月ごと、かつ当月末に支払うことになり、賃料支払い義務は『持参債務』が原則になり、支払い手順。場所を定めない場合には、賃貸人の住所に持参して支払うことになります。

※現代でもその名残で、古いアパートや駐車場を借りる際に上記の『持参債務』の方法での支払いも見られます。

地代・家賃のほかに、借地・借家契約の締結にあたり『権利金・礼金・敷金・保証金』などの名目で、賃借人が賃貸人に一定の金銭を一括にて支払う慣例がある場合が有ります。

上記の金銭は、契約が終了した時に賃貸人から賃借人へ返還することを原則とするもの『敷金・保証金』と、返還しないことを原則とするもの『権利金・礼金等』と、大別することが出来ます。

この区別は単なる名目ではなく、当事者間の支払いの合意内容に従い、実質的に判断する必要があります。

敷金は主として借家契約において授受され、契約の終了時に返還されますが、この間に利息をつけるかどうかについては、契約内容に明記しないとトラブルの一因になります。

契約終了時に賃借人の側に地代・家賃の支払い債務が残っていたり、損害賠償債務が存在する場合には賃貸人はその額を敷金から差し引く権利をもっております。

賃借人の方から地代・家賃を滞納した分について、滞納分を敷金から都合上差し引く主張はできません。

❷地代・家賃の増減額請求

契約に定めた地代・家賃の額が、土地・建物に対する租税公課の増減、土地・建物の価格の変動によって不相当な場合や、近隣の同程度の不動産の地代・家賃と比較して不相当となった場合、賃貸人・賃借人何れの側からも地代・家賃の増減額請求ができます。

この相当な額が幾らかであるか争いになりますと、最終的には裁判にて相当額を確定する必要があります。

上記の場合、賃借人は賃貸人増額請求額にかかわらず、自ら相当と判断する額を支払えばよく、もし賃貸人の増額請求額に関係せず、賃貸人が受領を拒めば賃料を供託することが出来ます。

後に裁判で確定された額が、それより上回る場合でも不足分については賃借人は年1割の利息を付して支払うことに成ります。

賃貸借契約の締結にあたり、地代・家賃の改正方法についても、一定のルールは必要です。

賃借人が地代・家賃を賃貸人のもとに持参したにもかかわらず、賃貸人がその受領拒否した場合には、賃借人は弁済提供したとされ、債務不履行の責任は免れます。

但し、弁済の提供をしたとされ、債務不履行の責任は免れます。

弁済の提供を行ったという証拠を残すために、賃借人は供託所に地代・家賃を供託することが必要です。

以上大まかですが『不動産の賃貸借』についてのご説明とさせて頂きます。