米国マンション市場・・・焦げ付く「夢」。。。。

遠のくアメリカンドリーム・・・住宅ローン金利　高止まりか・・・

長い間、「お金を稼いで自分の家を持つ」というのがアメリカ国民の夢（アメリカンドリーム）となってきた。

ここにきて投資会社などのマネーが大量に流れ込んでいるマンション市場では関連融資が

焦げ付くリスクが高まってきている。新たなバブルの芽となっている可能性もある。

サブプライムローンの時のようなことにならないといいですが・・・

今回はサブプライムローン問題の時とはまた異色の問題が根底にあるようです。

アメリカ南部テキサス州の州都オースティンの国際空港から高速道路を使って約30分

生い茂った森の中に3階建ての集合住宅♬

300戸強の同物件の宣伝用ホームページにはリゾート風のプールの写真が載っている。

現地には「POOL　CLOSED」の看板、、、プールの水は淀んでいる様子。。。

建物内の人影もまばら・・・

物件を保有していた不動産投資会社●●●●は2023年末に債務不履行に陥ったとのこと。。その後、同物件は別の会社が引き継ぐ形となった様子。

アメリカでは持ち家の９０％を戸建てが占めていたが2010年代以降はマンション建設

の比率が急速に高まりマルチファミリー物件といわれる物件が数多く建設され、その多くが機関投資家や不動産投資信託（REIT）などが保有するようになったとのこと。

ニューヨークなどの都市部を除き日本のように居住者が1室を購入することは珍しい。。

●●●●は新型コロナウィルス禍の時に上記集合住宅を取得。大都市部の密を避けるため

人口の流入が進むのでは？と予想し購入。。。。アメリカ連邦準備理事会（FRB）

がゼロ金利政策を導入し、資金調達コストが下がったことも●●●●が物件取得するのに

背中を押したのでしょう。。

しかしながら、皮肉にもインフレが加速しFRBの利上げによって借入金利が上昇し、

資金繰りに窮してしますことになった模様。。

アメリカ南部・南西部の「サンベルト地帯」はコロナ渦中に計画された物件の大量供給

が控えている。

米国住宅都市開発省によると、建設中の物件は2024年4月時点でなんと161万戸

と過去最高水準にある♬このうちマンションが約6割の96.6万戸を占めている♪

FRBによると全米のマンション価格は2023年10月～12月期にピークの2022年4月～6月期と比較して2割下落したとのこと

しかもFRBは足元の価格について「市況の悪化をまだ十分には反映していない可能性が

高い」ということを発表している。

　　　　　今日は2024年7月7日

いつ、市況悪化が膨張するのか？それともしないでこのままでいくのか？

でもTVでは連日のように米国の好景気！？！？円安ドル高　資源高　等々　

どのカテゴリーでも価格が高騰していて私たち日本人には厳しい現実ではありますが

米国ではなんとなく景気がいい話が多いイメージがあるのは私だけでしょうか・・・？

　一方で不動産オーナーの頭を悩ますものの一つに、金利の上昇に加え、保険料などの

維持費の上昇である。米国労働統計局によると住宅オーナーが支払う保険料は1年間で

なんと９％上昇したとのこと。また空室率が高止まりしており家賃に転嫁することは厳

しい現実も。。。。米国労働統計局のHPを読むと景気が良いのでは？と一瞬は感じて

しまうので余計わからなくなりましたが・・・・・

　マンション向け融資残高は2023年末に約2兆2000億ドル（約345兆円）と焦げ付きが

顕在化しつつある商業用不動産向け融資の6割に達するとのこと！！！

　米連邦住宅貸付抵当公社（通称；フレディマック）

によるとマンション向け融資の延滞率は2024年1月に0.44％となり、リーマンショック

の水準を上回り過去最高を更新したとのこと！？！？！？！？

　　リーマンショックとは？　☞　2008年に起きた大規模な金融事故？！？！

　　いまからかれこれ16年も前のことだったんですね　でもいまでも鮮明に

　　当時のこと覚えてます。。。。当時も不動産業界に身を置いていたので。。。

　　あちらこちらの不動産会社・建設会社が連鎖倒産して　また不動産も投げ売り状態

　　が発生して・・・いやあ　大変でしたね。。。

　それはそうと、もしこれが本当の数字であるとすればとんでもないこと事態に発展

　する可能性は大ということになりますね・・・

    「リーマンショックの際には、延滞がピークに達してから貸し手の損失がピークに達

　するまでに約2年を要した。」格付け大手フィッチ・レーティングス発表

　フレディマックによると2024年と2025年には5000億ドルの融資が返済期限を迎える。

　借り換えに失敗すれば割安な価格で不動産を手放さざるを得ない法人・個人が出て

　きて不動産価格に拍車がかかる懸念があるとのこと。。。。怖いですね

　ただピンチはある意味でチャンスでもあるのが不動産業界だけに限らず、世の常

　ですから、今は無理して買わず市況が変化してきたら買うという選択もいいのでは

　と思いますね♪

　　リーマンショック（2008年）はアメリカのサブプライムローン（信用力の低い

　個人向け住宅融資）の焦げ付きや信用低下が引き金となりました。

　米住宅市場の急激な落ち込みは世界的に深刻な影響を及ぼしかねないのでこれからも

注意深く見ていく必要がありますね♪

　　「アメリカの不動産ポータルサイト」を見るのも新たな発見がありますので

　　お勧めです♪

　　　　Redfin　　　Zillow　　　trulia