『借家契約の注意点』について！

契約期間の過ぎた契約はどうなるのでしょうか。。

早いもので、6月に入り、非常に日差しが強くなりました。

最近は帽子・サングラス・マスク姿の方々が目立つようになりました。

女性の方、ご年配の方は、暑さ寒さに苦手なようで、当方もあちこち出歩くのにも厳しい季節に入ります。

不動産業界は、季節を理由にぼんやり出来ませんので、ブログを書き記しながら、お浚いして対応させて頂いております。

今回のブログは、『借家法』について考察させて頂きます。

借地借家法は、特に『契約内容が重要』です。

不動産会社から説明を受けるときに、大雑把ではご契約したのも関わらず、ご入居後に色々とトラブルになりますので、最低限の知識を覚えておく必要が御座います。

建物（戸建・マンション・アパート）などの賃貸借契約を締結する時に、『契約期間・敷金（保証金）と礼金の金額』などが契約書に記載されているのが普通ですが、契約期間が終了した場合どうなるのか、『敷金（保証金）、礼金』はどのような目的で授受され、また契約終了時に返還されるのか基本的な問題となります。

１，敷金・礼金の授受は法的に定められているのか？

建物の賃貸借契約に於いて期間の定めがある場合、正当事由がなければ家主の更新を拒絶する事は出来ません。

敷金・礼金については法律の規定はなく、当事者が話し合ってその授受や額を決める事になります。

※実情はそれらの授受が慣行になっているようです。

２，基本的な問題点！

❶契約期間終了後の更新

家主が更新拒絶する時には、正当事由が必要とされます。

正当事由が認められるかの判断は、家主と賃借人の利益を比較し公益上の観点、社会的な観点等、色々な事情を考慮して判断されます。

家主が立退料を提供することは、正当事由を補完する一つの方法とされ、家主が借金の返済のために家屋を売却したり、賃借人に移転料の支払いと引換に家の明け渡しを申しいれ、裁判を行った結果、家主の申し出が認められたケースも有ります。

当事者満で更新の合意が出来ず、家主側には正当事由がないのに拒絶も出来ない場合、賃貸借契約は更新されます。

家主に更新拒絶の正当事由がない限り、賃貸借契約は期間満了しても終了しません。

❷駐車場の期間契約

駐車場付きの賃貸マンション等の契約締結した場合駐車場は建物と異なる扱いを受け、原則として期間満了になると契約は終了します。

但し、賃借人が期間経過後も駐車場を使用する場合、家主が此れを知って異議を述べない時は、契約は更新されたと推定されます。（民法第６１９条第１項参照）

しかしながら、この場合は期間の定めのない賃貸借となり、各当事者は何時でも解約申し出が出来ます（民法第６１７条第１項参照）

❸敷金（保証金）、礼金について

『敷金』は、賃貸借関係から生じる賃借人の一切の債務を担保する目的で授受される金銭で、契約終了時にハウスクリーニング代（エアコンの洗浄含む）等差し引き、賃借人に返還されます。

『保証金』の性質は複雑で、当事者の合意に従いその性質が決められます。

『礼金』は、家主に賃借のお礼として支払いする金銭となり、契約終了時に返還される事は有りません。

※敷金・礼金の授受は法律で規定はされませんが、不合理な金額を要求された場合、常識的な金額を提示し、受け入れられなければ契約は見送ることをお薦めします。

３，借家契約の更新料について

契約更新の際に、借家人が家主に対して更新料を支払う場合が有りますが、契約で定めている場合は支払い義務は有りますが、『定めていなければ支払い義務は有りません』

建物賃貸借の期間が満了し、契約更新に際して借家人から家主に更新料の名目にて金銭が支払われる場合があり、この更新料の支払いについては、法律での規定や拘束は有りません。

従い、法律的に更新料を拒否したとして、更新は可能では有りますが、都市部近郊の地域では更新料と事務手数料の授受されるケースは多く見受けられます。

４，更新料の授受とさの金額について

❶更新料の授受を定めた場合

契約当事者が更新料の授受に関して、合意し此れを契約条文で定めた場合、その金額が妥当なもので有る事を条件に、借家人は家主に対して更新料を支払う義務が生じます。

借家人が更新料を拒絶し支払いしない場合、当事者関係は信頼関係は維持できず契約自体を解除される事が有ります。

❷更新料の金額について

更新料の金額はあくまでも当事者が話し合って確定します。

更新料が家主に対する更新のお礼、或いは契約関係を円満に維持するものです。

此処で注意して頂きたいのが、契約書に更新料の定めが記載されていない事例があります。

この場合、不動産の管理会社や貸主が見落として『更新料の請求』がまれにある場合があり、更新時に金銭の支払い等でトラブルことが有りますので、ご契約時に必ず『更新料』の内容を確認することを推奨いたします。

以上が、『借家契約の敷金・礼金』と『契約更新』に関するご説明とさせて頂きます。