『借家契約の基礎』について！

賃貸借契約の重要性は記載されている契約内容です！

気温差のせいか、体調の思わしくない方も増えているようです。

当方も、家族内の流行り風邪にて、鼻水・喉の違和感があり、体調を元通りにするのに時間がかかっております。

ブログを書いているのですが、不動産の基礎である『借家契約』について考察してみます。

『借家契約』と聞いてピンとこない方は多いと思いますが

本来『借地借家法』の中で『借家契約』と定義されております。

今では文面も『賃貸借契約』と記載されており一般的に、『賃貸借』の認識にて本業の方の言い方も変化しております。

不動産関係者は『賃貸』、法曹関係者は必ず『借家契約』と言う感じで説明したり若しくは呼んでおります。

❶借家契約書（賃貸借契約書）の重要性について

『借家契約』口頭でも有効に成立しますが、過去何十年前かは明示出来ませんが『契約書を作成すること』は常識になっております。

契約書の記載事項でも『建物名称、所在地、号室、間取、構造、面積、契約期間（始期・終期）、賃料、共益費、敷金、礼金、更新料、と事務手数料』や『入居者名、媒介業者の詳細説明』や『使用目的・禁止事項・解除条件・賠償』等が記載されております。

『借家契約』の場合も、当事者間で契約内容を明らかにし、その証拠として契約書を作成することは重要であり、契約内容を把握することでトラブルが発生した時に、その解決のため重要な基準となります。

❷契約書に記載する内容について

①賃貸する建物の特定

貸主（不動産会社等）は、賃貸する建物を登記簿謄本の表題部に従い正確に記載し、建物の一部を賃貸する際は図面部分で指定すること。

②期間について

期間について定める場合は、1年以上にしなければなりません。（借地借家法第２９条にて記載）

期間１年未満については『期間の定めのない契約』に該当します。

よく自宅を立替・リフォームする方が上記のような契約に該当する事になりますが、退去の際に意外と出費が出ることが多いです。

また（民法第６０４条１項）に定められておりますが『賃貸借の存続期間は２０年を超えることが出来ない』ことで有り、『契約でこれより長い期間を定めても、その期間は２０年』とされます。

③賃料について

契約時またはその期間の『賃料の額』、支払い時期、増額・その幅を定められます。

一般的には、『公租公課』の関係で上記の件は決められるようです。

『公租公課』とは、所有者が支払いされている税金『固定資産税・都市計画税』を言います。

④敷金について

『敷金』は、契約に基づき借家人が債務の履行を担保する目的で授受されます。

不払賃料、建物が借家人の過失にて損壊した場合の修繕費用や、契約終了時の現状回復費用に支払の担保になります。

現代よく有るのが『ペットを飼育した場合』通常の敷金より加重になり、退去時に預けている敷金をもって原状回復費用に充当されます。

⑤使用目的について

住居用、営業店舗、事務所、工場、倉庫等、使用目的を明確にします。

※使用目的を欺く等については、契約解除や違約等の対象になります。

⑥禁止事項について

契約書の（本文・約款等に記載しております）

一般的に『賃貸借の譲渡、転貸、建物の改造、模様替え等』が禁止事項になり、貸主のお願いする事項で増減は有ります。

⑦契約解除事由の定めについて

通常、『賃料の不払（延滞）、禁止事項の違反、破産、差押え、ほか違法行為、事件介入』等の事由が発生した場合、契約を解除できることが定められています。

⑧契約終了時の措置について

契約終了時、借家人は建物を原状（入居前の状態）に回復に返還しなければなりません。

⑨残置物の処理について

契約終了後、借家人が現状回復しないで退去した場合、或いは荷物を置いたまま退去した場合の措置を定めます。

ここは重要ですが、残置物を放置する場合、退去後に大きな問題になります。

通常、原状回復は借家人の費用で行い、残置物は借家人が所有権放棄したと見なされ、その処分代金も請求されます。

⑩連帯保証人

最近は『保証会社』が賃料保証する契約が多く有ります。

但し、基本的に『保証会社は賃料を保証する』と言った内容が多く、それ以外の件については『緊急連絡先の人』または両建てで『連帯保証人』を要する契約も一部残っております。

先だって掲載しました『ブログ・極度額』もご参照頂ければと思います。

❸契約書面がない場合について

契約書が無いと言うことは、第三者に確認する書面が無いので、本当に揉める原因となります。

現在は、平成４年８月１日に『新借家借地法』に基づき、其々の民法の規定に基づき当事者関係との協議になります。

賃貸借契約は古い習わしが残っており、契約内容を十分理解していただく必要が有ります。