測量って!?
測量はお隣さんと立会いすることが重要
確定測量!?現況測量!?どう違うのでしょうか⁈
不動産の取扱いで重要になります『測量図』について考察させて頂きます。
測量と言えば通常『測量事務所』『土地家屋調査士事務所』の『有資格者』を基に行う実業務ですが、『宅地建物取引業者』と綿密な取引関係になります。
その測量業務内容が手抜き・適当であると、大きなトラブルの原因に成り、手持ち不動産を売却する際に『差異』が発生し、売買契約の引渡し時点でもトラブルの原因になります。
『測量業務』は、トラブル回避のため色々と学んでおく必要が御座います。
❶測量図とは?
土地の測量図は、大まかに分けると3つに分けられ、隣接地との境界線を外枠として、測量士等が面積を計算して図面にしていく作業となります。
不動産の売買、建物の建設、土地を相続、境界不明の場合の再測量等の理由がない限り、実施する機会は少ないものです。
特に土地を売買する際は、境界線・再建築する際の建物面積、相続時は重要な書類になります。
その測量図は、『確定測量図』『現況測量図』『地積測量図』に分けられます。
❷確定測量図
確定測量図は『境界線について隣接地や道路所有者から承諾を得て境界確定』した測量図面になります。
確定測量を行えるのは『土地家屋調査士』のみになり、その確定測量図は、不動産登記に必要となります。
確定測量図を作成する場合、通常の土地測量と同時に『その隣地所有者、土地所有者、道路所有している地方自治団体』等の方々に立会頂く事になります。
※隣接している道路が『国道』で有れば、『国土交通省管轄の事務所』
※隣接している道路が『都道府県道』で有れば、その『都道府県庁』
※隣接している道路が『区市町村道』で有れば、その『区市町村役場』
※隣接している道路が『私道』で有れば、その『私道持分者』
上記、担当部署管轄担当者との協議、立会、承諾を得て境界確定します。
『確定測量図』を作成する事案は、正確な境界線・土地の面積が求められる場合です。
特に『その土地を売買』する場合は、価値を高めるため『確定測量図』は必要になります。
極たまに、土地の売買価格が廉価の場合、測量に係る費用が高いがため『公簿売買』になる事も有ります。
また、土地を相続した時に『土地を物納する場合』でも『境界測量図』は必要になります。
土地の物納する際に、『相続の開始から10カ月以内に、境界確定測量図・境界確認書・登記事項説明書』の提出を求められます。
土地を複数に分筆する場合にも、『境界確定測量』は必須です。
分筆登記をする場合、その土地の全てに境界確定しますので、法務局に『境界確定測量図・境界確認書・登記申請書』を提出します。
❸現況測量図
『現況測量図』とは、測量機器を用いて土地の地形・境界線の長さ・面積などの数値データを図り作業図面化したものです。
所有している土地に対して、建物を新築する際に測量するもので、建物の設計する際『土地面積・間口・奥行・形状』の情報を得るからです。
建築する際は、『建築確認申請を行うのに境界確定は必須ではない』ので、『現況測量のみ』が通常とされます。
土地を相続した場合『その土地に評価をして相続税の計算』をします。
その場合に、土地の面積を使用するため、『現況測量をして正確な面積』を図ります。
建築や相続以外に、土地の高低差(高低測量)、真北の調査(真北測量)、既存の測量図の正確な確認(点検測量)のために、『現況送料』をします。
❹地積測量図
『地積測量図』とは、『法務局に登記された測量図』の事を言います。
本人以外でも、法務局にて閲覧・交付が可能で、印紙代を支払えば取得できます。
但し、全ての土地に『地積測量図』が備えられていないことと、登記時期が古い場合は測量の精度が低く、他の測量図と比較してその差異が大きく変わる事が多く見受けられます。
『地積測量図』は、その土地を分筆・合筆・地積更生をしたりする登記に必要になります。
『分筆登記』の際は、『分筆した土地の境界確定測量図面』を添付書類として必要になります。
なお、測量に係る費用については各土地家屋事務所や各測量事務所により、完了期日等にも左右されますが決まった金額は有りません。
不動産に関するご相談は、弊社までご相談頂きます様お願い致します。
以上が『測量図』に関するご説明とさせて頂きます。

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