『建物状況調査』と契約書面について！

『賃貸・売買』双方とも本調査結果の内容確認は大切です

『建物状況調査』は、契約書類（売買・賃貸契約）との結びつきも非常に重要になり、業界では第３７条書面と言います。

売買契約の際、原則として既存住宅について建物状況調査等専門的な、第三者による調査結果の概要を重要事項で説明し、契約締結に至る場合該当します。

１，『契約書』を双方が確認する事項について

契約当事者の双方が一緒に確認する必要はなく、違う日時に其々が確認した場合でも、当事者の双方が確認を認めた場合、『当事者の双方が確認』した事項として取扱いされます。

建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、確認する義務は有りませんが、取引後のトラブル防止の観点から、建物状況調査を実施し確認することが多いものです。

２，宅建業者は双方の確認を促す必要はあるのか？

当事者双方が、建物の構造耐力上主要部分及び、雨水の浸入を防止する部分の状況について確認することは、取引後のトラブル防止の観点から重要になります。

宅建業者は、当事者間において確認が行われる様促します。

建物状況調査の結果に対する責任は、原則として調査実施者が負うことになります。

調査実施者は、都合による明らかな雨漏り等の見逃し等、不注意により劣化事象等の見逃しがあった場合は、依頼者から損害賠償を受ける可能性が有ります。

売主及び買主が、重要事項説明時確認した事項で、売買契約締結時において建物状況調査実施後、１年（マンション等は２年）を経過した場合でも、３７条書面への記載が必要になります。

３，告知書や付帯設備表の内容は、当事者双方が確認した事項に該当するのか？

原則として告知書の内容は、当事者の双方が確認した事項には該当しません。

当事者の双方が告知書に記載されている内容を確認し、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映して契約締結に至った場合、その内容を『当事者双方が確認した事項』として、第３７条書面に記載することは差支え有りません。

例えば、建物状況調査報告書と告知書の両方がある場合でも、雨漏り等の劣化事象や不具合について、建物状況調査報告の結果の概要と告知書において、記載内容が異なる場合には、契約締結にあたりこれ等の情報をどのように扱うのか、当事者間で確認し合意を行った上で、３７条書面に記載することが、トラブル防止の一つになります。

付帯設備表（物件に付帯するエアコン、給湯設備、証明器具等設備の有無の記載された書類）の内容は、建物の構造耐力上主要な部分等に該当しませんので、３７条書面に記載する必要は有りません。

但し、売買契約書をもって３７号書面とする場合、付帯設備表の内容を売買契約書に記載することを妨げるものでは有りません。

売買契約書をもって３７号書面とすることが出来ると、ガイドラインで規定されておりますが、『当事者の双方が確認した事項』が記載された契約書であれば、売買契約書をもってすることが可能です。

４，『当事者の双方が確認した事項』を３７条書面に記載する際について

既存住宅の状況について、契約当事者間の不確かな認識を基に３７条書面に、記載することのないよう、原則として建物状況調査等、専門的な第三者による調査結果の概要を重要事項として説明した上で契約に至った場合に、当該調査結果の概要を書面に記載します。

契約当事者の双方が、写真や告知書等を基に既存住宅の状況を確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担保の免責に反映した場合等、既存住宅の状況が実体的に確認されるものであり、それが法的にも契約内容を構成している特別な場合には、当該３７条書面にきさいしることは問題ありません。

５，３７書面に『当事者双方が確認した事項なし』と記載するケースは？

専門的な第三者による調査を行っていない場合や、調査は実施して当事者間の口頭の確認に留まり、写真や告知書のような、契約当事者間双方が、既存住宅の状況の確認する資料が不存在の場合とされます。

如何にせよ、売買契約前に双方確認されることは、後々のトラブル防止になりますので確認は必要です。

以上が、建物状況調査に関する３７条（売買契約書）におけるご説明になります。