『建物状況調査』の斡旋について！

基本、宅建業者は『インスペクター』を斡旋（紹介・提案）します

中古の不動産の売買するにあたり、『建物状況調査』を行うことが義務付けられましたが、前回までのブログでは基本的な内容を掲載しました。

今回は、『宅地建物取引業者』がどのように対応するかのご説明になります。

建物状況調査を実施する者の斡旋について

宅地建物取引業法第３４条の２　第１項第４号（媒介契約書）に基づく建物状況調査（インスペクション）の斡旋は、中古住宅の売買時に重要になります。

１，『建物状況調査を実施する者の斡旋』とは？

宅建業者が、売主又は購入希望者等と調査実施者との間で、建物状況調査の実施に向けた具体的なやり取りが、行われる様に手配することです。

※手配とは『調査の実施者が作成した建物状況調査の費用の見積もりを媒介依頼書に伝達』する等です。

注意すべき点は、調査実施者に関する情報を単に提供することは『斡旋』では有りません。

２，宅建業者は調査実施者を必ず斡旋する義務は有るのか？

宅建業者は媒介契約書に『建物状況調査を実施する者の斡旋の有無』について、記載する必要が有ります。

また斡旋の『無』とする時は、その理由を記入することとされているため、売主又は購入希望者等に対して、建物状況調査の制度・概要等について紹介することが求められております。

その上で、売主又は購入希望者等の希望が有り、斡旋が可能な場合には、媒介契約書に斡旋の実施を明記することと、具体的な手配を行うことになります。

３，宅建業者が調査実施者を斡旋する場合、『個人』または『法人』優先するのは？

調査実施者『個人』調査実施者が所属する『法人』の斡旋何れでも問題は有りません。

但し、何れを斡旋する場合でも、調査実施者は建築士でることから、報酬を得て建物状況調査の実施する場合、建築士法に基づく建築士事務所に所属していなければなりません。

そのため、斡旋するのは当該登録を受けている建築事務所に所属する建築士又は、当該登録を受けている建築士事務所である必要が有ります。

また、既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する場合は、住宅瑕疵保険責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査員を斡旋することが適切になります。

４，宅建業者は、調査実施者を複数斡旋すべきか？

斡旋する調査実施者の数には制限が有りません。

５，斡旋する建物状況調査会社について自社を斡旋していいものか？

宅建業者が、既に自ら建物状況調査を実施した住宅の媒介を行う場合には、建物状況調査の結果に関する客観性を担保する観点から、新たに購入希望者に対して、当該調査が宅建業者自らが実施したものであることを、『重要事項説明』の際に説明することが必要になります。

５，実務上、購入希望者・売主に斡旋する場合は？

購入希望者に調査実施者を斡旋する場合には、建物の所有者である売主に建物状況調査の実施について予め承諾を得る必要が有ります。

宅建業者が、既に自ら建物状況調査を実施した住宅の媒介を行う場合には、建物状況調査の結果に関する『客観性を担保』する観点から、新たな購入希望者に対して、当該調査が宅建業者自ら実施したものであることを、重要事項説明の際に、説明することが必要になります。

７，調査会社を斡旋した場合、宅建業者に対しての責任は？

よくご質問を頂くのですが、原則として宅建業者は、自身が斡旋した調査実施者が行った建物状況調査の結果について責任は負いません。

建物状況調査の結果に対する責任は、原則として調査実施者が負うことになります。

調査実施者は、調査実施者の不注意により劣化事象等の見逃しがあった場合

依頼者から損害賠償を受ける可能性が有ります。

なお、調査実施者が既存住宅状況調査技術者の資格を取り消しされていることを知りながら、その者を斡旋し、その者による調査結果によって売主又は、買主に損害が及んだ場合、宅建業法の監督処分の対象になる可能性が有ります。

※購入希望者に調査実施者を斡旋する場合、建物の所有者である売主に建物状況調査の実施について、予め承諾を得る必要が有ります。

依頼者が購入を検討している既存住宅は、築１０年以内の物件で、新築時の住宅瑕疵担保保険の期間内であり、住宅瑕疵担保責任保険上の住宅取得者を変更できますが

この場合でも、媒介契約にあたって調査実施者の斡旋の有無や、斡旋の無しの場合記載する必要があるのか、多くのご質問を頂いております。

所定の手続きにより、住宅瑕疵担保責任保険上の住宅取得者の変更が可能な場合でも、調査者の斡旋の希望を確認し、媒介契約書に斡旋の有無、並びに斡旋『無』とする場合は、その理由を記載する必要が有ります。

８，宅建業者から改めて斡旋されたら？

宅建業者は媒介契約書に『建物状況調査を実施する者の斡旋の有無』について、記載する必要があり、また斡旋『無』とする時は、その理由を記入することとされており、売主によって既に建物状況調査がなされている場合でも、購入希望者に対して建物状況調査の制度の概要を説明し、斡旋を希望するかの確認する必要が有ります。

私どもは、業務と言えど改めて確認する事項になります。

また、宅建業者から調査実施者の斡旋を受けた場合、必ず強制することでは有りません。

斡旋を受けた場合、調査費用の見積金額や、調査内容について詳しく説明を受けたうえで、建物状況調査を実施するかどうか決めて頂く必要が有ります。

意外と、金銭的な開きもありますので、ご注意いただければと思います！

当方は、調査実施者を斡旋する際

『既存住宅状況調査技術者検索サイト』

『既存住宅状況調査技術者講習制度について』

上記のサイトを事前に閲覧していただき、実施しております。

９，斡旋された場合、謝礼については？

調査実施者の斡旋は、宅建業者が媒介業務の一環として行いますので、媒介報酬以外に斡旋料等を頂くことは有りません。

当然に、調査実施者とのお金のやり取りは有りませんので、依頼者から調査実施者の方若しくは法人へのお支払いなります。

業務上一番困るのは、宅建業者で有りながら建物状況調査について知らない方がおります。

売主又は、購入希望者等が自ら、調査実施者に調査を依頼することが有りますが問題は有りません。

宅建業者は、建物状況調査の結果の概要について『重要事項説明』を行う義務が有ります。

売主又は購入希望者は建物状況調査の結果の概要について、宅建業者に情報提供する必要が有ります。

以上が、宅建業者が十分確認したうえで、『建物状況調査の結果』等についてのご説明になります。