『所有者不明の土地解消』するには⁈

綺麗な鉢植えありがとう御座います。

森下エステート亀戸店に、とても綺麗な鉢植えが届きました。

今年の初めにお取引させて頂いた業者様より、心を込めた贈り物で本当に嬉しく感謝しております。

不動産の仕事は、自分たちだけでは何も出来ないもので、開業して鉢植えが届くのは凄く嬉しいものです。

今後とも、宜しくお願いいたします。

頂き物に対して、ただ喜んでいるのではなく、此れからも皆様に信頼と微力では有りますが、地域に根差せるよう、日々努力していこうと新たに決意いたしました。

話は変わりますが、私共がよく見受けられる『所有者不明の土地』について、今回は掘り下げて考察したいと思います。

２０２３年４月２７日に民法改正されたことと同様、新しく『相続土地国庫帰属制度』が始まります。

この制度は『相続登記がされていないなどの理由で所有者が判明しない』『所有者が記載されていても【所有者の所在が不明】で連絡がつかない』所謂、『所有者不明の土地』を解消する事が重点の改正です。

この土地が分かる事案は『土地を売買するにあたり、隣接地若しくは私道持分者不明』の場合、よく見受けられます。

上記の件は、此れ迄かなり大きなデメリットであり、大きな問題でした。

何が問題と言うかと『隣地立会い』『私道の通行権』等で境界立会が不明になり、契約書記載の隣地立会の約束が出来ず、白紙解約になることも、しばしばあり『土地所有者・測量会社・土地家屋調査士・不動産会社』から見れば厄介でした。

❶相続土地国庫帰属制度について

上記の事例で問題になり、新たに発足する制度であります。

土地を手放す理由は『遠方で利用のない土地』『空家や荒れ果てる土地』等で、『管理費がかさみ悩みの種』という事例が多いです。

私も此れまで『北海道・栃木・伊豆の奥地』と言った荒廃した場所の相談は受けた事が有りますが、実行には移したことは有りません。

何故なら、調査等に係る経費が膨大なうえ、頂く手数料の方が低いのでは動くにも動けない理由です。

このような理由も有りますが、国で挙げているのが『所有者不明の土地』の発生を予防するためです。

相続・遺贈により、土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させる制度になります。

❷土地を相続した時どうするべきか

①通常相続した土地については、基本的に自己仕様または賃貸依頼したり売却する事が一般的です。

②相続した土地が売却・活用できない場合『相続放棄』する選択肢も有ります。

※『相続放棄する場合』は、相続の開始があった事を知った日より三ヵ月以内に『家庭裁判所』に申し立てて、被相続人の権利や義務を一切承継しない手続きとなります。

『相続放棄』は、土地だけ不要（手放す）ことは出来ず、故人の預貯金・株主などの全ての相続権も失うことに成りますので、注意が必要とされます。

❸所有者不明になった理由について

此れまで相続財産に不要な土地があっても土地だけ放棄できず、不要な土地（不動産）を含めて相続か放棄するかの二択しか有りませんでした。

遠方の土地等の被相続問題もあり、土地を手放す考えの人も多く、これ等が相続登記されない事由でした。

その『所有者不明の土地』が問題となり、予防の方策として『相続登記の義務化』のほかに、『相続した土地の所有権を国庫に帰属』させる制度が出来た理由となります。

❹土地を国に引き渡せる方はどんな方？

相続した土地を国への引渡し申請できるのは、相続・遺贈で土地を取得した相続人の方でした。

※本制度の開始前に相続した土地でも申請可能です。

共同所有（共有者）でも、申請可能ですが、所有者全員で申請する必要が有ります。

※生前贈与された相続人、売買契約にて取得した人、法人、相続・遺贈で土地を取得した相続人ではない方は申請不可となります。

❺引渡し出来る土地の要件について

相続した土地に建物が無いこと（更地等）でないと、法令で定める土地の要件に当たりません。

引き取り対象外（申請の段階で却下）になりうる土地

①建物が存在する土地

②担保権・使用収益堅が設定されている土地

③第三者（他人）の利用が予定されている土地

④特定の有害物質により土壌汚染されている土地

⑤境界が不明確・所有権の存否・紛争中の土地

該当する条件が不承認となる土地

①一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分な費用や労力を要する土地

②土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地

③土地の管理・処分の為に、除去すべき有体物が地下にある土地

④隣接地と土地所有者との紛訴によらなければ管理・処分できない土地

⑤そのほか、通常の管理・処分にあたり過度な費用・労力のかかる土地等

➏費用負担について

申請する際に、『１筆の土地辺り１４，０００円の審査手数料の納付』する必要が有ります。

法務局の審査承認後に、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮算出した『１０年分の土地管理費相当額の負担金』の納付となります。

負担金は、『１筆ごとに２００，０００円』が基本となります。

同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算申し出ができ、『２筆以上でも負担金は２００，０００円が基本』となります。

❼負担金の算定の具体例

①宅地・面積に係わらず２００，０００円

但し、一部の市街地（都市計画法の市街化区域・用途地域が指定されている地域）の宅地は面積に応じ算定されます。

②田、畑・面積に係わらず２００，０００円

但し、一部の市街地（都市計画法の市街化区域・用途地域が指定されている地域）、農用地区域の田、畑については面積に応じて算定。

③森林・面積に応じて算定（面積の単純比例ではなく、面積が多くなるにつれ１㎡あたりの負担金額は低くなります。）

④そのほか（雑種地・原野等）については、面積に係わらず２００，０００円

以上が『相続土地国庫帰属制度』についての説明ですが、手続きに関しては物件当該地の法務局・土地各調査士に相談されるのが最良と思います。

次回のブログでも『土地不明者問題と対策について』もう少し考察したいと思います。