不動産購入前の『現地調査』について

見落とさない為には『今回のブログ』は重要です！

本日放映された、NHKの日曜討論を少し見ましたが、『生涯未婚』の割合が多いのは驚きました。

男性は約６０％、女性は約３０％が『生涯未婚』であるとのことで、不動産業界従業者としては、複雑な気持ちにはなります。。。

そんな状況でも、不動産をご購入される方々に、適切なアドバイスは欠かせないもので、今どき『早いもの勝ち』とか発言する営業は居ないと思いますが、ご購入検討される方に『土地・建物の調査』について、ご説明させて頂きます。

『土地』の現地調査について

当方も、契約前の『土地の現地調査』は重要と考えられます。

上手な現地調査は、1回だけではなく何度か現地調査を実行されることを、お勧めさせて頂きます。

例えるなら『平日と休日』『晴れの日や雨天の日』『朝、昼、晩』といった感じです。

駅までの徒歩距離・どこが安全な通りなのか・利用する公共機関の利便性等は、不動産会社の営業の説明だけでなく、ご本人様が色々と確認されることが重要です。

現地調査のポイント

①土地の状況について

第一に隣接地との境界について【コンクリート製・金属板・鋲の杭】にて表示されているかどうか

面積も大事ですが、間口が何メートルあるかどうか、重要なのは【道路との接道及び一番狭い部分が２ｍ以上】有ることを確認する事が、とても重要です。

現地は更地なのか上物があるのかは、地下埋設物の有無は売主や近隣に確認することは重要とされます。

※危惧することは地中部分の【土壌汚染】ですが、以前何が有ったのかは『公共の図書館・区市町村が管理している場合』、過去から現在までの住宅地図等にて確認することが重要です。

都内ではあまり見られませんが『崖上・崖下』の土地で傾斜地であるかは、現地での確認は重要です。

『盛土』であるのか、『切土』であるのかも重要で、地方では崖崩れ等の自然災害になり易いかどうかが問題になります。

※地方の場合、特に『崖条例』の縛りがあり、隣接地の所有されているコンクリートブロックも要注意で、そのコンクリート製の塀の高さも対象と成ります。

②各種設備の有無について

地中には『ガス管・上水道管・下水道管』があり、物件の本地や隣接地からの越境の有無も重要です。

道路の側溝などの排水設備の状態は、各区市町村等が管理している場合が多く、前面道路等にて目視で確認が出来ます。

③交通機関の状況と徒歩距離（時間）について

最寄りの駅からの距離ですが、通常『徒歩１分は約８０ｍ』にて換算されます。

※１００ｍの場合は、徒歩２分にカウントされます。

通勤通学される方は、バス停や駅までの徒歩距離、ほかに運航状況を確認するには『交通機関の時刻表』も確認する事をお勧めします。

※夜間早朝・地方都市は、ほかにタクシー等の利用も有りますので、この辺りも事前調査も重要です。

④環境について

周辺環境と批准して『採光・通風・日照・方位・静寂状況』等も確認するといいです。

ほかに嫌悪施設ですが『煤煙・悪臭・騒音・振動』等が影響が出やすい施設等や、近隣の建築計画も事前に調査するのもお勧めです。

⑤その他の調査について

公共施設・・学校、病院、郵便局、警察、消防署、公園等

商業施設・・スーパーマーケット、商店街等

特に此れから出産される家庭も有りますが、保育施設・塾等の有無も確認されるといいです。

弊社は、東京都以外でも場合により、全国の不動産を取扱いしております。

不動産特に土地の購入は【高額な買物】になりますので、各種広告や不動産業者の話だけでは知り得ない事が多く御座います。

ご満足できる物件を入手するには、ご自身で見聞され、その場に行かれることが一番と考察します。

現地調査時の持ち物について

不動産関係に勤務する方は必ずお客様と同行する際に『水準器』『５ｍメジャー』『方位磁針』『メモ用紙・筆記具』は必ず携帯することになります。

今回のブログの後半は『建物』に対しての調査方法になります。

※新築の建物は【瑕疵担保責任】が付加されることが有りますが【既存物件（中古物件）は瑕疵担保免責】になることが多いので特に注意が必要です。

建物の現地調査について

①住環境の確認

意外と見落としがちなのは、『住宅地・商業地・工業地との関係』を確認する事が重要です。

私の自宅周辺は準工業地域なのですが、近隣が以前『コンビニ店舗』で有りましたが、最近『大衆酒場』に商売替えされ、夜中・朝方の騒音・不浄の迷惑行為が多く、とても困惑
近隣に大きな敷地（更地でも建物の有無は関係なく）が有るときは『特に要注意』で、当方の住み慣れた地域でも『高層のビルやマンション』等の建設も有りました。

②建物の保全状態の確認

人により『外観・室内の内装状態・デザイン』の好みが有りますので、直接確認される点についてご説明します。

先ずは、建物の施工の良し悪しが重要ですが、日本は地震が多いことでお分かりと思いますが、『経年劣化による外部の損傷』や『建築当時の基準』が、資料等にて確認する必要が有ります。

施工時の『設計図書』が有れば一番安心なのですが、無い場合『建築確認申請書・検査済証』が有れば耐震性に不安がないと思います。

※リノベーション（フルリフォーム）された区分所有物件（マンション）であると、新築時と比較して専有部分の【下水管】の移動される事も多く有ります。

分かり易く言いますと、分譲マンションは管理組合が共用部分を監視・管理しており、詰まる原因や水漏れの原因が問題となります。

保全状態がいいと言えるのは、建築基準法の制限を違反していなければ、マンション・戸建を問わず『一定時期に修繕』されていることが重要ですが、マンションは管理組合等にて共同管理、戸建はあくまで所有者等の自主管理となります。

新築で購入する際は『事業主』の責任になることが多いのですが、中古で購入する場合、『宅地建物取引業者』の場合は『保証付き』ですが、『一般の方』であれば、『瑕疵担保免責・契約不適合責任免責』になる場合が有ります。

③目視で分かる構造部分等の確認

基礎・土台部分・・ヒビ割れ、腐食、浸水等の被害の有無

外壁・屋根・屋上部分・・損傷等の有無（雨漏り跡）

内壁・・シミ、カビ等

建具・・戸、障子、襖、窓等の建付け状況

※戸車の劣化にて動かないことも有りますが、重要なのは建物の傾き加減の確認が重要です。

床部分・・たわみ、軋みの有無（床鳴り等）

④それ以外の確認すべき点について

戸建の場合、建築（施行）時の資料を確認することをお薦めします。

※よく有るケースですが、検査済証を発行した後に増改築している事が有ります。

上記の場合、増築部分は未登記部分になる可能性が高いものです。

以上が、『建物の現地調査』のご説明とさせて頂きます。

長年、不動産を購入・売却される方々のご相談を担当しておりますが、いつの時代もお客様の不安を払拭するには、やはり物件（土地・建物）の事を調査して説明することですが、所有者様に説明する時に、『よく知ってますね』と言われると正直嬉しいものです。

此れからも、お客様より感謝される事を第一に考えております。