不動産の売却について！

不動産媒介契約は規則が有り注意が必要です。

現在、亀戸近辺の市場調査・近隣の方々へ【亀戸店の開設】の先行したご挨拶含めて、地域の方々と触れ合いの場が増えてきました。

『亀戸』と言えば、以前私が働いていた老舗企業も健在、そしてJR総武線駅徒歩の好立地も有り、日本人以外でも、種々多様な民族の方が好んで生活している感じです。

『亀戸中央商店街』を観察しても、明治通り（十三間通り）近くは、古くから生活している方の言葉では『上海通り』と呼ばれているようで、その名称通り中華系の店や人員が多く見受けられました。

上記のことより、地域の古株の方からの続く御意見が気になりました。

高齢者の独居生活している方が、元々亀戸で商売をしておりましたが、高齢化・後継者不在との理由で、空家にするか将又ご売却を１年後に考えている方もいらっしゃるので、正直驚いております。

不動産の購入・売却するには『媒介契約』と呼ばれる手法が御座いまして、３種類の契約法が有りますので、分かり易くご説明したいと思います。

尚、ご売却する際には、どの契約法でも『不動産仲介手数料』がかかります。

正規手数料は『売却時の成約金額に対して３％＋６万円に消費税が加算』されます。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の宅地建物取引業者に媒介契約を可能とします。

同契約は、他の業者に依頼した場合に、先に依頼した業者にその旨を告げる義務があるタイプと、その義務を省いたタイプが有ります。

但し、依頼者が自分自身で不動産取引相手を発見して契約締結する場合や、他の業者が見つけた相手と契約を締結した場合は、その旨を先に依頼した業者に通知する義務が有ります。

もし、此等の通知を怠った場合、依頼主（売主）は、依頼した業者に対して『媒介のために要した費用』を賠償する責任が有るので、この辺を注意する事が求められます。

②専任媒介契約

専任媒介契約は、他の宅建業者に重ねて媒介依頼することは禁じられます。

但し、依頼者が自分自身で購入者を見つけて契約締結することは認められます。

但し、同一物件につき依頼者が他の宅建業者の媒介した相手と契約締結した場合、専任媒介契約した宅建業者に対して報酬額と同等の金額の違約金を支払う義務が有ります。

同契約を締結した宅地建物取引業者は、媒介契約を締結した日時より７日以内に不動産物件を指定流通機構（一般的にレインズ登録）して、売買契約成立にむけて尽力する必要が有ります。

更に、依頼者に対して最低２週間に１回は、文書・電子メールにて業務処理状況報告する事が義務付けられております。

専任媒介契約は、拘束力が強い半面、最長でも３ヶ月の有効期間の制限がありますが、３ヶ月を経過して不成立の場合、契約更新も可能ですが、この契約法も３ヶ月が限度になります。

※中には売主都合にて、指定流通機構への掲載を拒否されたり、不動産業務を熟知していない業者が登録していない場合、第三者からのクレームが出ることも見受けられます。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、依頼した宅地建物取引業者が媒介した相手以外の者とは、売買契約締結出来ない専任契約に成ります。

同契約を締結した場合、同一物件につき依頼者が他の宅建業者の媒介した相手と契約締結した場合は勿論のこと、依頼者自身で不動産取引の相手を見つけて契約締結した場合も、同契約を締結した宅建業者に対して規定の報酬額と同額の違約金を支払う義務が有ります。

同契約の場合は、専任媒介契約よりも宅建業者の負う履行義務は強くなり、宅建業者は５日以内に不動産物件を指定流通機構に登録しなければ成りません。

更に、業務処理状況の報告も最低１週間に１回となります。

専属専任媒介契約の有効期限は、専任媒介契約同様に３ヶ月となります。

以上が其々の媒介契約のご説明になりますが、見落としがちなのが売却だけではなく、購入の媒介契約も御座いますので、予めご注意頂ますようお願いします。

④不動産を売却する際に気をつける点

不動産の売却は、生涯のうちに数多く行なう事は有りませんので、注意点が幾つか御座います。

当方が売却主より言われやすい意見

『３ヶ月位内に成約して下さい！』

『出来るだけ希望額で売りたい！』

『急いでませんが少しでも高く！』

『気長に待ちますが。。お任せします』

『売れたらいいな～』

色々なご意見を頂くのですが、媒介契約後６ヶ月経過後は正直売却活動自体、売主・仲介業者双方とも疲弊するものです。

そんな場合、売却物件の金額の見直し（下方修正）したり、その他条件を変更する場合も多々有ります。

売却活動していく上で、買主に大きなデメリットが出た場合は、一番早く所有者（売主）宛に説明をして色々な交渉もございます。

時間が経過すると、見えない瑕疵（瑕疵担保）を発見するので、早期に契約する場合より時間が経過した物件の方が安全という皮肉な結果になることも有ります。

ご売却される方の多くは、正直物件の事を知らない方が多いので、当方のようなインターネットに頼らない不動産業者に依頼すると良いかもしれません。

不動産を２０年前、１０年前に購入された方は、２０２４年の不動産価格を聞かれて驚愕されたり、売却しようか悩む方も多くなりました。

御挨拶回りすると、相手側から信用できるのかどうなのか顔色を見られます。

長年の不動産経験を無駄にしないよう、良いアドバイス出来るよう日々研究・勉学に励もうと思います。

※売却時の税金等についてはリンクする税理士さんの動画をご確認下さい。