賃料の増額！減額！を巡るトラブル！

話し合いで解決出来ない場合はどうなるのか。。

前回ブログにて、賃料の値上げに関する内容でしたが、今回のブログはその増額・減額に関してトラブルが起きた場合の内容になります。

私の知人・友人でも、脱サラして賃貸業や民泊経営される方との打ち合わせが増えており、当方としても専門家としてのご相談になるので、お浚いとして考えていく必要が御座います。

①賃料等の表示について

此処は基本的なお話ですが、『居住用物件』の場合不動産の賃料は『非課税』であること、『オフィス・事業用物件（事務所・倉庫・店舗等）』の場合は家賃に消費税が乗ずる『課税表示』されます。

そのため、インボイス制度も導入されましたが、『税抜き価格・消費税価格』を明記してあるのか、所轄税務署にも確認する事と、金額のトラブル防止の対策も必要不可欠です。

②賃借人が賃料の減額相談してきた場合

借地借家法が適用される不動産の賃貸借について、前回のブログにて考察しました『賃料増減請求権』の権利が認められており、当事者間の協議にて増減する事が可能で、協議が調和しない場合、賃貸人は賃料の減額裁判が確定するまでは相当と認められる賃料は請求可能です。

但し、受領した賃料が裁判結果により確定した賃料を上回る場合、賃貸人は受領時から年1割の利息をつけて賃借人に対して返還する必要が御座います。

③賃料の増額に反対する賃借人との話し合いのケース

賃貸人が賃料増額請求した場合、当事者で話し合いをしても決裂した場合、第三者を交えた話し合いになり、その場合は賃貸人の主張を述べ、賃借人の言い分を聞き、妥協点を探るようにするべきと考えられます。

相互解決に至らない場合、最終的に裁判での決着になります。

④話し合いが決裂した場合。。。

当事者の協議が決裂になる場合、裁判所が資料を確定しますが、原則として賃貸物件である土地・建物の所在地を直轄する『簡易裁判所』に対し調停申立てが必要とされ、調停を申し立てず訴訟を喚起しても、先に調停が行われます。

⑤訴訟になりうるケースについて

此れ迄の説明で纏まらない場合、賃料確定する裁判となります。

裁判をする場合、当然に『時間と費用』が必要以上にかかります。

適正賃料を決定する際に『不動産鑑定士に鑑定依頼』するにも、費用が１０万円以上が必要になり、以上を踏まえても当事者間で話し合いが付かないと、いわゆる泥沼化して勝訴しても、此処で得る金銭は裁判費用に消えることにも成ります。。。

⑥賃料値上げの申し入れから供託まで

賃料の値上げをする際は、一般的に『内容証明郵便』にて送付しますが、値上げを行いたい月から少なくても『数ヶ月前から行う』必要が有ります。

『内容証明郵便』には、地価・固定資産税の値上がり等の賃料増額される理由を明記し、出来るだけ具体的な記載事項が求められます。

但し、値上げ申立ては将来の賃料に対してのみで有るがため、『内容証明郵便送付より前の月の賃料等』については変更する事は出来ません。

⑦増額の申入れの場合の供託について

賃貸人の増額申入れがあり、賃借人がその金額が不服の場合、賃貸人は『供託の手続き』をとる可能性が有ります。

賃借人が相当と認めている額の賃料を貸主の『受領拒否』を供託原因とする『弁済供託』をすることにより『賃借人の賃料債務が消滅』することに成ります。

一方、賃借人が消滅の申入れをした場合、賃貸人は相当と認める額の賃料の支払いを、賃借人に対して請求が出来ますが、この時、賃借人は請求額を支払わないと、賃料債務は消滅する事は出来ないと考えられます。

⑧賃料等の不払いを予防するには

賃貸借契約締結時

家賃等を滞納する恐れが有るかどうか、契約締結時までに見極める必要があり、本人・連帯保証人が経済力・蓄財等の確認が必要になります。

滞納者に対する対応について

此処は重要になりますが、入居者への連絡を迅速な対応を心がけることです。

家賃の滞納した場合、現代は保証会社より支払い請求されますが、滞納が解決出来ない場合は、賃貸借契約を解除したり、同居人・連帯保証人に対して支払い請求する事となります。

⑨賃借人が生活保護を受けている場合

※自治体によって、行政機関から直接賃貸人の口座に生活保護者に振込することも可能ですが、詳細については自治体窓口にご確認頂ければと思います。

ここで言います『生活保護』ですが、自分の財産や親族の援助・ほかの法律による支援をすべて利用しても、なお生活に困窮している人に対して最低限度の生活を保障する為に行われている支援制度になります。

申請は市区町村の担当する福祉事務所となります。

以上が、賃料の増額・減額に関するご説明と、家賃不払いを予防するコツとなりますが、参考までご説明させて頂きました。