そもそも借地って何ですか！？

借地は『土地を借りている』と書いてありますが・・

当方が、連日借地に絡んだブログを掲載しているので、『借地権』についてのご質問やご来店頂いている事が増えております。

中には『借地権』に絡んだ相談（主に売却）を受けて、連日ご来店される方もいらっしゃいます。

借地権について勘違いされて購入されているようで、根本的に『借りたものは返す』が、借地権の基本であり、基本を熟知しないと転売・相続時に大変なトラブルに巻き込まれる事が多々御座います。

そこで、今回のブログでは基本的なご説明をしたいと思います。

『借地権』とは、建物の所有を目的とする『地上権』と『土地賃貸借』の総称

『借地借家法』とは、建物の所有を目的とした『建物の所有を目的とした地上権・土地賃貸借』と、『建物の賃貸借』について定めております。

『定期借地権』や『定期借家制度』が新設され、一定期間だけ賃貸借契約を結ぶ事が可能となりました。

①借地権を売却するには必ず『地主の承諾』が必要

『借地権』は売れる！？

よく誤解されている方も多く見受けられますが、借地人が借地権を第三者へ売却するためには、『地主の承諾』が必要になります。

その承諾の対価として『地主への承諾料の支払い』が必要になります。

借地に立っている建物は筑後、相当年数が経過しているケースが多く、借地権付き建物を購入する際に、新しく建築希望される方が少なからず御出です。

建替えに際して地主の承諾が必要になり、その対価として『建替え承諾料』を地主に支払う必要が御座います。

更新料を支払いする借地契約であれば、更新までの残存期間により『借地権を売却された方が更新料を支払う』ケースも有ります。

借地権を第三者に売却する際は、記載された費用を予め地主に支払っておかないと色々と問題になります。

借地権をご検討、借地に関する悩みがある場合、以上の事を踏まえれば少しは安心であると思います。

借地人が借地権を売却する場合、地主には３つの選択肢があります。

１，地主が買う場合

買取金額は交渉次第になり、金額については借地人の直接交渉若しくは、管理会社・法曹・不動産会社を仲介しても問題有りません。

２，第三者に売却することを承認する場合

※借地人は、地主に承諾料の支払う必要が有ります。

３，第三者への売却を認めない場合

基本的に地主の承諾なしに借地人は第三者に借地の権利を売却出来ません。

拒否に正当事由がない場合、借地人は第三者に借地権を売る許可を『裁判所』に求める事が出来ますが、これを『借地非訟手続き』と言います。

但し、買い手がいない場合『借地非訟手続き』は出来ません。

また、更地にて返却するよう地主より言われるケースも有ります。

借地権が幾らで売却出来るかの相談も、最近は増えています。

地主より承諾が得られた場合、この時が一番相談が有るのですが、その際に『財産評価基準書の路線価』の借地割合がポイントになります。

借地割合は、６０％・７０％と言った割合と決まっているようです。

例えば、路線価に基づく更地価格が１億円として、借地権割合が６０％とすると、６，０００万円の金額で売れると思う方が多いのですが、現実的には６，０００万円で売れるのは厳しいのが現状です。

借地権だけを第三者に売却する場合、希望価格より下がる傾向が有りますが、場合によりその希望金額より半値以下になることが多いです。

因みに『６０００万円』の金額は、相続税・贈与税の計算をする時の評価額になります。

借地人が逝去し、その方の相続財産を評価する必要があり、借地権も借地人の財産であるため、相続税を確定するため路線価でその財産的価値を評価し、その評価額が６０００万円となるからです。

地主側も同じく、相続税を評価計算するには以下の計算になります。

（路線価✕土地面積）－（１００％－借地権割合）

更地価格が１億円として、底地（地主の割合）が４０００万円で、地主が売れると思うと思いますが、一般の方は底地を高額で購入される方はそう居ません。

購入される方は、転売目的の不動産業者か、地代利回り目的の投資家に限られるため、上限はよく見ても地主が考えている半値以下に成ると予想されます。

事実、底地屋と言われる方の目的は、底地を買った後に借地権（特に収益ビル）購入して保有または転売することが多いです。

このご時世に、海外投資家が購入する事は少ないのですが、借地権・底地の同時売買は高額で取引されます。

当方も何度か取引を経験しておりますが、借地権と底地の同時売買は、購入される方には所有権としての価値が有ります。

※『底地』とは、借地権のついた土地の所有者のことで、更地とは異なり土地所有者は借地人との関係で、利用上の様々な制約を受けることが有ります。

借地権のトラブルは、連日掲載しておりますが、第三者に売却する際の諸問題は無くなることは無いと言えます。

その中で借地権の『承諾書』を双方十分理解する必要が有ります。

◯譲渡先は誰で有るのか！？

◯建替承諾を取得して新築する建物はどのような構造・床面積・用途は！？

◯借地と共に建物を建築する際に地主から『金融機関所定の承諾書』に実印にて押印いただけるのか！？

◯建替にて地主の支払う『固定資産税・都市計画税』が値上がりした場合、地主からの地代（月々の支払い額）の対応をどうするのか！？

◯前面道路を地主が所有・管理している場合、『車両の通行・私道の掘削に絡む承諾書』を必ず取得できるのか！？

上記以外でも、色々と地主への承諾が考えられるのが沢山あります。

◯転貸（一般的に又貸しと呼ばれています）

◯大規模修繕・増改築・災害時の修繕等

◯修繕に伴う建物の種類変更等

例を挙げれば色々と考えられる事が沢山あります。

今回のブログは『借地権』についての初歩的なご説明になります。

借地借家法は、以前のブログにも掲載しておりますが、時代と共に変化（法改定）も考えれれますが、現段階でのご説明とさせて頂きます。