賃料・地代って！？

通常、地代・家賃は前払いになります。

賃貸需要のピーク時ですが、借主様より数多く『賃料・地代』の金額等について質問が御座います。

貸主側から見れば、土地若しくは建物を所有しておりますので、その土地建物に係る固定資産税・都市計画税額に応じて、『賃料・地代』の見直しをしたいと考えております。

地代とは、土地の借主が土地を利用する対価として、土地の貸主（地主）に支払う料金のことですが、コレに対し家賃は主に居住用の建物利用料をさします。

地代も家賃も賃貸借契約に応じて『借主が貸主に支払う対価』になり、通常賃料と呼んでおります。

地代・家賃の支払時期は、法律上の原則・後払いは無いのですが、実務上は前月までに翌月分の賃料を支払う形式が通常です。

稀に、毎月の支払うのが面倒な事由もあり、半年（６ヶ月）分の賃料を一括支払いを定めている賃貸借契約書内容も有ります。

①賃料の相場について

土地や建物を借りる際に、最も気になるのが『賃料』ですが、賃料にはその地域ごとにある程度の相場が決まっております。

家賃の相場について、近隣の賃貸物件の相場以外に立地条件・建物の経過年数・設備・利便性という事情も考慮され決めているのが通常です。

弊社も、漠然と賃料・地代を決めてはいないのですが、最近は、前項の土地・建物の固定資産税・都市計画税の高騰もあり、幾分計算式が難しくなっています。

また、新しく近傍にスーパーが建設開業したり、交通網の利便性・近傍に高層建造物の計画や完成で、賃料の設定にも大きく影響が出たりします。

最近は、インターネット上でも地域ごとの家賃相場は確認しやすいのですが、貸主側としては事前に把握する必要がございます。

当社は必ず、事前に下見や内覧して金額を確定していきますが、土地を貸す場合は、『地代』設定は非常に金額設定が難しいものです。

近隣相場以外に、地質調査・周辺環境・土地の使用用途により、価格が変わります。

弊社は、都心部以外も取引するため、土地の利用が『住宅』『事業用』『農地』に利用するのかで、評価基準も大きく替わり、地代を決める際に『固定資産税・都市計画税』の額を目安にしておりますが、その税額の倍率についても首都圏やそれ以外の地域により格差が出るのは仕方ないのでしょう。。

算出する際の参考となるのは、上記の税額以外に、『路線価』『公示価格』は計算する際は無視できないものです。

②支払い方法について

賃料の支払い方法について、元来、借主が貸主の住所地にて支払いしていたのですが、近年は口座振替や振込しているケースが定着しております。

１０年以上前ですが、地域性も有りますが『借主が貸主に金銭を持ち込み』『貸主が借主宅へ集金する』ことも少なからず有りました。

近年は、賃料保証会社がその間に入り、集金代行しているのが増えております。

前者の場合は、地域コミュニテイ－という利点も有りますが、支払い方法を決めておかないと色々なトラブルが発生しやすいものです。

例に上げると、賃貸契約書に記載した内容『借主は銀行振込にて賃料の支払い』と定めても『賃料の滞納』という問題もあり、以前は貸主・管理会社が滞納金の回収業務をしておりました。

私も何度か経験が御座いますが『遅延金の集金業務』は大変労力がかかります。

契約内容によりますが、滞納が顕になると貸主より『契約解除』になります。

賃料の集金業務は、借主から見れば貸主の怠慢を言われる場合も有るので、契約書に借主より銀行振込・口座引落と言った契約内容にするのが重要で有ると思います。

当方から見ると、月日数もまちまちであるので、家賃管理は重要で『滞納が生じた場合』は『契約解除』や『明渡訴訟』は時間・費用もかかり、その回収業務は熟練した担当がつくことが御座います。

③日割賃料について

此処は各貸主によりますが、様々な対応が求められます。

今月レアな契約締結があり、借主の入居希望日に対し、対象物件の貸主は契約締結日含め前倒しにしてくれと言った事例も御座いました。

通常は、貸主・借主合意したうえで契約を締結するのですが。。。

民法上、『契約行為』は原則として契約が成立した時点で法的効力が発生します。

建物の賃貸借契約書で『賃貸借期間の始期日は◯月◯日』と定めていた場合、その始期日（期日）より建物の使用が可能となりますので、借主の入居前にその始期日より賃料が発生します。

ここで問題になるのは、始期日が前倒しになる場合、貸主は少しでも早く賃料を回収出来ることと、終期が早まるので更新時に費用発生する更新料が回収できます。

問題なのは、貸主独自で管理する場合、第三者に情報が提供される事が無いので、少しでもおかしいと思う事が有りましたら、ご相談頂ければと思います。

入居時もそうですが、退去時も家賃は日割り精算できます。

借主が建物を退去する際、貸主は借主が完全に退去するまで家賃請求は可能です。

今回のブログは、『賃料・地代』についてのご説明でしたが、次回はトラブル『賃料の値上げ』に関して考察したいと思います。