賃料の値上げ！！

『賃料増減請求権』ってどんなものなんでしょうか！？

不動産の賃貸・売買共に一番気にかかる所は『金額』であると思います。

前回ブログにて、『地代・家賃』についての内容でしたが、今回は賃料の値上げに関した不動産トラブルについて考えて見ようと思います。

①賃料増減請求権について

賃料は賃貸人と賃借人の合意により決まるので、後から賃料の是非を争うのは一般的に良くないと言えます。

但し、経済状況は変化し、不動産に係る税金・近隣不動産価格・賃料相場等は一度決めておくと賃料が不相応になることも有ります。

借地借家法が適用される不動産の賃貸借について、賃貸人・賃借人の何れからも賃料の増減請求が認めれております（賃料増減請求権・借地借家法第１１条・第３２条）

正当事由にて賃料の増減が認められる場合

※土地や建物に係る税金などの負担の増減があった場合

※経済事情の変動により不動産の価値が大きく変動した場合

※近傍同種の不動産の賃料と大きな差額が有る場合

『賃料増減請求権』は、法律上の権利であるため契約書の賃料の増減に関する条項がない場合でも、値上げをすることは不可能では無いのです。

但し、将来的に賃料を値上げする可能性がある場合、契約書に将来の状況により賃料の増減を明記する必要があります。

※賃料の増減は貸主と借主との間で利害が相反する問題であり、簡単に合意に至らないことも多く、トラブルも頻繁に起こる材料です。

そのため、契約書に値上げする場合『◯年経過した後賃料を0000円値上げする』等明記し、一定の年数ごとに値上げする額を決めている場合もあります。

上記のように『賃料増減請求権』記載がある場合、賃料の値上げに正当事由があれば、値上げについて買主の同意は不要ですが、借主が値上げに納得するものでは無いと思います。

同意が得られない場合、貸主と借主の間で賃料交渉を行うのですが、そこで折り合いがつかないと『調停』や『訴訟』に発展する恐れも有ります。

※私も以前『借地の地代が大幅に値上げした』との連絡があり驚いておりますが、ここで重要なのは『賃料増減請求権』をよくご理解頂くことです。

もし訴訟になれば、最終判断は裁判で決定し、裁判所が賃料の理由が相当なもので有るのかが争点となります。

裁判所が値上げを認めた場合でも、貸主側が提示した金額か、それより低い金額での値上げを認める場合が有ります。

『定期借家契約』では、賃料の不増額・不減額の特約を定めることで、賃料増減請求権に関する規定が適用除外となります。（借地借家法第38条第7項）

②賃料増額はどの程度までなのか。。。。

『賃料を幾ら増額請求するか』ということに上限が定められておりません。

但し、近隣とかけ離れた賃料を賃借人が受けいられない事は明確です。。

協議が出来なければ『民事調停』

それでも調わない場合は『裁判』によって賃料が決定

最終的には増額が相応と証明できるだけの確実な『資料・根拠の有無』により増額できる金額が決まることになります。

③賃料増額が出来ないケース

社会情勢が変化がある場合、賃借人に対して賃料増額請求が出来ます。

但し

『◯年間は増額しない』と言った『特約』が定めていた場合、賃貸人は『特約に拘束され値上げできません』

また、賃貸人と賃借人の間で『賃料増額の合意が成立』した場合は、特約に関わらず賃料の増額は可能とされますが、賃借人は簡単には認めないと思います。

※一定期間は借地借家法が定める『賃料増減請求権』が適用されないので、賃貸人は賃借人に対して賃料増額を請求出来ません。

④賃料自動改定特約を置くことは可能であるのか！？

例に上げると『5年毎に５％賃料増額。。。』といつた『賃料自動改定特約』を置くことは可能になります。

消費税・タバコ税・酒税の増額と同様に可能になります。

不動産が高騰している時点、上記の特約は可能性がございます。

但し、この特約事項にて賃料が不相応に高額になったときに、賃借人から賃料減額請求されることも考えられ、法的に争うケースも過去有りました。

賃借人にとり、不利な『賃料自動改定特約』であれば、その特約自体が無効になる可能性が有ります。

賃料自動改定特約を設定する際は、通常は最初の賃料を安く設定して、徐々に賃料を値上げしていきます。

過去、住宅金融公庫にて『ステップ返済』通称ゆとり返済といった金融商品を彷彿する事案ですが、今回の事案は、先ずは周辺賃料より大体２万円程度廉価設定し、契約更新時に相談のうえ賃料の増額し、経年後に周辺相場と同額であれば良いとは思いますが、賃借人にとっては賃料の増額自体が気に入らないケースも考えられすと思います。

⑤過去の賃料について増額請求は可能性について

重要項目ですが、家賃変更について、借地借家法では当事者が将来に向けて賃料の増減を請求する事が出来る旨が規定されております。

※過去に支払済みの賃料に対して増額請求は出来ません。

賃貸借契約の時に決められた『賃料の額が契約内容』であり、両当事者を拘束し過去に遡り賃料変更は出来ません。

貸主が借主に対して値上げ請求して初めて賃料増額され、過去には遡れず将来に向けてのみ増額の効力が生じることになります。

要するに、片側の意見だけでは賃料（債権）は勝手に変更出来ないことと、双方の意見が確定しないとトラブルになるだけになりますので、ご相談はいつでも承ります。

最近は、借地借家法に関するご相談が目立つように成りました。

安心できる取引を常に心がけておりますので、お気軽にご相談頂ますようお願いします。

次回ブログも引き続き、トラブル例について解析したいと思います。