譲渡・転貸をめぐる問題！？

賃貸借契約を解除される可能性。。

土地を安価で取得出来る方法として、借地権を検討され購入するケースが増えておりますが、『賃借権の譲渡・転貸』を学ぶ必要が御座います。

賃貸借契約を締結した後、借主が賃借権権利を譲渡する場合や、賃借物を転貸する場合は、貸主の承諾が必要になります。

例えば、賃貸人・Aさんが所有する建物を賃借人・Bさんが借りているという例で、このときに賃借人・Bさんは賃貸人・Aさんに対して建物を賃借する権利（賃借権）を有しておりますが、この賃借権を第三者のCさんに譲渡することが。『賃借権の譲渡』となります。

賃借人・Bさんから第三者・Cさんに又貸しすることが『転貸』になります。

①無断譲渡・無断転貸はどのような場合に問題となるのか！？

借主が貸主の承諾を得ずに、賃借権を譲渡し（無断譲渡）または、転貸をした（無断転貸）場合、原則として貸主は賃貸借契約を解除することは可能ですが、信頼関係を破壊しない特別な事情があれば解除が出来ません。

この事案を『信頼関係破壊の法理』と言います。

例えば、家を借りていて長期の海外出張のため友人知人に家の掃除・郵便物の受取や整理をしてもらっている場合は、その友人知人は家を使用している訳では無いので、『無断譲渡・無断転貸』が問題になる可能性は低いと言えます。

但し、友人が貸主に無断で借家に宿泊したり、借主に家賃等を支払う場合には、事実上家の転貸を行っているので、原則として貸主は『賃貸借契約を解除』することが可能になります。

短期間、借主が友人に建物を貸していた場合は、借主と貸主の信頼関係が破壊されていない特別な事情が有るとして、賃貸借契約の解除が認められない可能性が有ります。

②借地の場合はどうなるのか！？

土地の賃貸借契約が締結されている場合、借主Bさんが貸主Aさんに無断で賃借権を譲渡したり、土地を転貸することは法的に禁止されております。

借主Bが、土地上に建築し、その建物が第三者Cさんに賃借する場合はどうなるのでしょうか。

結論から、借主Bさんが貸主Aさんに無断で土地上の建物をCさんに貸したとしても、Aさんは土地の賃借権の無断譲渡・無断転貸があったことが理由であっても、Bさんとの賃貸借契約を解除することは出来ません。

Bさんが土地上にある自己所有の建物を第三者貸したとしても、建物の所有者はBさんのままであり、Bさんが建物を所有する為に、Aさんから土地を借りている事実は替わりませんので、そのため土地上の建物をCさんに貸したとしても、Bさんは『無断譲渡・無断転貸』を行っていることには成らず、AさんはBさんが建物をCさんに賃貸したことを理由に、土地の賃貸借契約を解除することは出来ません。

しかしながら、建物を第三者に譲渡する場合、土地の所有者（地主）の承諾が必要とされます。

Aさんが所有する土地をBさんが賃借したあとに、その土地上に建築した建物をCさんに譲渡したと言う場合です。

土地の賃借人が、その土地上に建築した建物を他人に譲渡することは、『土地賃借権の譲渡』に該当するため、Bさんが土地上に建てた建物をCさんに譲渡した場合、Aさんの承諾が必要とされます。

Aさんの承諾を得ず、Bさんに建物をCさんに譲渡した場合、『土地賃借権の無断譲渡があったこと』が理由となり、AさんはBさんに対して『賃貸借契約の解除』が認められることになります。

③譲渡・転貸を認めれるためにはどうするのか！？

借地権の場合、『無断譲渡・無断転貸』は、『契約解除』の事由になるため、『賃借物の賃借権』を譲渡したり、『賃借物を転貸』したい場合は賃借人は、承諾を取り付けるため土地の賃貸人（地主）との交渉する必要が有ります。

その際に、土地賃借人は賃貸人（地主）の承諾を得るために、賃貸人に対して金銭を支払う事があり、一般的に『承諾料』と呼ばれています。

賃貸人（地主）が不利になることは有りませんが、賃貸人（地主）が土地賃借権の譲渡・転貸を承諾を拒否した場合、賃借人は賃貸人（地主）の承諾に代わる許可を裁判所に求めることが可能です。

裁判所が許可『代諾許可』をすれば、賃借人は賃貸人の承諾無しで、土地賃借権の譲渡や転貸を許可する条件とする場合もあります。

但し、裁判所は賃借人が賃貸人に金銭を渡すことを、土地賃借権の譲渡や転貸を許可する条件とする場合が有ります。

この際に、賃借人が賃貸人に渡す金銭を承諾料と言います。

④賃貸借契約が解除された場合

賃貸人の承諾を得れば、賃借人の転貸が可能です。

土地の賃貸人（地主）と賃借人（借地人）との間の『賃貸借契約が解除によって消滅』したら、『転借人の立場』は、どうなるのでしょうか！？

土地の賃貸人Aさん、そのAさんから土地を借りている賃借人Bさん、そのBさんから転貸を受けているCさんの関係を仮説を立てます。

借地人Bさんにより賃料不払いの債務不履行があり、AさんBさんの間の賃貸借契約が解除された場合には、AさんBさんの間の賃貸借契約が解除されたことが理由に成り、AさんCさんに対して土地の明け渡し請求が出来ます。

CさんはBさんから土地の転貸を受けているので、元となるAさんBさんの締結している賃貸借契約書がBさんの債務不履行により解除された場合には、土地賃借権をAさんに対して主張が出来なくなります。

これに対してAさんとBさんの賃貸借契約書が、AさんBさんの合意により解除された場合には、AさんBさんの契約が合意解約された事が理由となり、AさんCさんに対して土地の明け渡しを請求することが出来なくなります。

賃貸人Aと賃借人Bの勝手な判断が、転貸人Cが土地を利用出来なくなると、転貸人Cが予測外の不利益を被り、そのためにAさんBさんの賃貸借契約書が合意解約された場合でも、Cさんは土地をAさんに明け渡す必要がなくなるということになります。

『賃貸借契約が解除された場合の法律関係』を纏めると！

賃貸人Aさｎと賃借人Bさんの関係は『債務不履行解除』した場合

賃貸人Aさんは転貸人Cさんに対して『明渡し請求が可能』となります。

賃貸人Aさんと賃借人Bさんの関係は『合意解約』した場合

賃貸人Aさんは転借人Cさんに対して『明渡し請求が不可』となります。

以上が、『賃貸借の譲渡・転貸をめぐる問題』についての、ご説明となります。

普通に考えると特に難しくは無いのですが、法律で確定された内容ですのでお困りの際は、本ブログを何度も閲覧頂けますようお願い致します。

※借地権は、不動産売買と不動産賃貸借の複合的な権利関係が基本となりますが、取引金額が大きく違約に成らないよう十分ご理解頂くことが重要です。