私道の権利はどうなんでしょうか！？

通行・掘削に関する承諾書が必要になります。

不動産を購入する際、『私道』を含む物件を購入する際は、原則注意を図ることが重要です。

今回のブログは『私道における通行・掘削承諾書』について考察させて頂きます。

『私道』とは『私道持分（所有者）』が共同にて持合い、恒常的に管理をしていく道路になります。

建築基準法の道路で有りながら、各自治体から管理されていないのが大元の理由です。

私道には埋設管【ガス・上下水道】が有ったり、その上を車両等（自家所有や工事車両や関係車両）が通行する重要なインフラ等が含まれます。

その為に私道を利用する際に『通行・掘削承諾書』が必要になり、弊社でも重要視している書面になります。

通常は、土地所有者（その私道所有者）が、売却や建て替えをする際に必ず行い、私道に面する方や私道所有者に、ご挨拶を兼ねて許可を取り付ける書面になるため、その承諾書が取得できない場合は、近隣とのトラブルの起因になります。

先ずは『通行・掘削承諾書』が取得できない場合、どんなトラブルが想定されるのか学んでいく必要が有ります。

❶上下水道・ガス工事が出来ないことで、新築・立替が困難になること。

※工事業者が承諾書がないと工事を拒否する場合も有ります。

※地中のインフラが通らないと、都市ガスが引けずプロパンガスや電気のみのオール電化の条件に拘束されることも有ります。

❷建築確認申請しても承諾書がないと許可が出ない場合が有ること。

※建築基準法認定以外の私道は原則再建築できない場合が御座います。

※４３条但し書きの場合、制限が多くかけられ建築審査会の許可も必要となります。

❸工事車両・自己所有車両を通行できず不便になること

※抑々、私道共有者の許可（承諾書不取得）にて、車両の通行ができなくなりますが、火災ほか災害時に緊急車両が通行できず、大災害に繋がる可能性が高くなります。

❹万が一の場合、私道所有者に『通行料』を請求され支払い続けること

※細街路の私道の場合、私道持分の有無で判断されてしまうことも有ります。

❺上記の事が理由にて、購入希望される方が激減し不動産としての資産価値が下がること

※ここは現実的ですが、購入者が危惧する事案になるため、金額的な交渉や検討外になるため、厳しい結果になりうる可能性が御座います。

➏資産価値が大きく下がることで、金融機関からの審査が否決になること

※一番重要であると思いますが、資産価値つまるところ相続・第三者への売却する時に、金融機関（銀行・信用金庫・信用組合）から融資不可となる場合も御座います。

この様なデメリットが有ると、是が非でも『通行・掘削承諾書』は必要性が高く、万一の場合取得が困難になる場合は購入はお勧めできません。

通常、ご売却される場合は『所有者』と『不動産仲介業者』が、綿密に打ち合わせ近隣若しくは私道所有者に折衝する事が多く、私も各所で立会することが、今まで数多く有りました。

大概は、私道における説明をし、相互関係に問題なければ取得できるのですが、ごくたまに拒否されることも有ります。

今まで車両の通行が無い私道で、車両の通行承諾が取れない事例も有りました。

こういった事例も防ぐことは出来ないことも多いのか、近日に民法が改正されるガイドラインも出ております。

内容は『私道所有者不明』の場合で、接面する方が遠方若しくは生存が未確認の場合に限られるようです。

なお、『通行・掘削の承諾書』取得する際は、事前に隣接地との『境界確定の承認』が有ることが大前提です。

境界の立会が無理であれば、次の工程である『通行・掘削承諾書』のお願いは進めることが出来ないからです。

因みに、境界立会いを行う場合は、今までの経験上別途『承諾書・覚書』を取り交す必要が有ります。

❶建物や工作物（塀・ブロック・フェンス等）が他人の敷地に越境している場合

※特に注意する点は、私道部分だけではなく隣接地への越境は問題になります。

❷インフラ（ガス・上下水道の埋設管）が他人の敷地を通過している場合

※この問題は、再建築する際に支障が大きく出るため必ず確認が必要となります。

❸空中に越境が確認される（電線・電話線等）のインフラ等

※建築する時点で仮設・建築する際の支障となるため確認が必要です。

❹ほかにも、既設の境界杭等が傾斜したり未確認の場合

❹については、有資格者（測量業務）の方に依頼することと、原因によっては相互に書面を取り交す必要が有ります。

今回のブログは、不動産の実務から言えば重要度が高いことであるため、持ち出し費用が高額になりやすいことです。

私道に対する制限について、最小限覚えていく必要が有ることと、安易に金額だけではなく、色々確認する必要が御座います。

簡単ですが、私道についての承諾書の説明とさせて頂きます。