私道に関する権利って！？

『道路』は『公道』と『私道』に大まかに区別されます。

マイホームを建築するには、道路について学習する必要が御座います。

今回のブログは『私道』に接道した場合のご説明になります。

建築基準法の道路種別に『公道』『私道』とあります。

『私道』自体に種別があり建築するには必要最低限の条件が有ります。

建築が可能であるのか、不可能かの選択にあるため、紛争の原因となることが多く御座います。

建築の事を熟知していない『測量会社』に依頼した場合、隣接地と中立的な立場がなくなり必ず、一方が不平に感じ最悪の場合『裁判沙汰』になることが有りますので、ご注意頂きたいと思います。

そもそも道路には、『公道』と『私道』が有りますが、『公道』は道路法により定められた道路で、『高速自動車道・一般国道・都道府県道・区市町村道』などが代表的なもので、公道は誰でも通行可能なので何ら問題は有りません。

もし、土地と公道との境界線が不明の場合、道路の管理者（国土交通大臣・都道府県知事・区市町村長）に申請して、境界査定されるのが重要です。

『私道』とは、上記の『公道以外の道路』で、個人の所有している道路ですが、私道を通行するには、原則としてその所有者の承諾が最低限必要とされます。

私道に関する権利について

①通行地役権・賃借権

他人の私道を通行する必要があるとき、その私道の所有者との契約によって、通行地役権または賃借権の設定しなければなりません。

通行地役権の場合は『物権』であるため『登記』が可能となります。

民法２８３条でも定めておりますが、長年通行を続けたことにより、通行地役権が事項取得されることが有ります。

②袋地通行権

他人の土地に囲まれている土地（袋地）または、池沼・河川・海洋を通過しなければ公道へ出ることの出来ない土地（準袋地）の所有者は、公道へ出るために、他人の土地を通行する権利が認められます。

③分譲時の私道について

分譲時には私道予定地が含まれている場合が一部有ります。

この点を見落とし、土地を購入されると『敷地面積が不足』したり、希望される容量の建物を建てられない事態も有ります。

分譲地を購入する場合、私道部分の位置を調べそこを他人と共有する場合や、登記（文筆）して単独所有することも有ります。

※土地のみを分譲購入する際は、上記の点を十分理解する必要が有ります。

④路地上敷地の問題について

建築基準法の道路に２ｍ以上接していない敷地には、建物建築は認められません。

公道に接していない奥まった土地に建物を建築する場合、公道に通じる２ｍ以上の幅を持つ道路を設ける必要があります。

この道路は、『路地上敷地』と呼ばれ、必ず単独で所有しなければならないため『他人と共同使用することはできません』

※ここは重要ですので『路地上敷地』について、理解されていないと再建築不可となります。

ほかに『公道部分に２ｍ以上接しても再建築不可』とされる場合が幾つか有ります。

『旗竿地』で間口が２ｍ以上接していても『一部２ｍ未満』となる場合は、再建築はできません。

※厳しく言えば【一部路地状部分が１ｍ９９cm】の場合、再建築の認可が下りない場合が御座います。

公道から途中部分に障害物『例えば隣接地所有のブロック塀や植栽等』が有る場合は、２ｍ未満と判断されることがあり、隣地との境界に関する紛争が見られるの、ご注意頂きます様お願いします。

⑤隣地から敷地を購入または賃借する場合

隣地から不足している土地を購入して再建築若しくは新築されることも可能です。

但し、『売ってください』と言って『はい！売ります！』と即返事されることは、期待しない方が宜しいかと思います。

一個人がする場合はとても難しいと思います。。

以上『私道に関する権利』をご説明させて頂きました。