借地契約って！

借地は法規制があり、基本を熟知することが重要です。

土地の権利は、所有権と借地権と大まかに分別されます。

借地権は、色々な手続き・権利がありますが、最近は『定期借地契約』の利用が増えてきております。

そもそも借地契約とは、建物の所有を目的とする『土地の賃貸借』です。

建物の所有を目的とする土地の賃借権のことを『借地権』と言います。

借地借家法では、借地人を保護する目的として民法より規定が設けられています。

①借地権の存続期間

民法改正により、賃貸借契約の存続期間（契約期間）が改正前の最長２０年から『最長５０年』へ大幅に伸長されました。

借地権の存続期間は、借地借家法が適用されますので、従来通り最短が３０年となります。

借地権は、５０年を超過する存続期間の設定が可能であり、存続期間の満了時に更新が最短２０年、２回目以降の更新が最短１０年とされます。

借地権の存続期間は、最短の定めになるため、これより短い期間はできません。

②期間の満了と更新について

借地権の存続期間が満了しても、借地上に建物がある場合は、借地人が契約更新を請求したときに、又は借地人が継続して土地を使用している時に、前の契約者と同一の条件で契約更新したとみなし、地主が意義を唱えて更新を拒絶するには『正当事由』がなければならないとされています。

③借地権を主張する条件について

借地権が存在していることを『借地契約関係のない第三者に主張』するには、本来であれば借地権の登記が必要です。

しかし借地権の登記をするためには、貸主（地主）の協力が必要とされるため現実的では有りません。

そこで『借地借家法』では、土地の賃貸借についての登記がなくても、借地上に建物を建てて借地人名義で『建物の登記』をしていれば、借地権を第三者に主張できるようになります。

④建物買取請求権について

契約期間が終了して『更新もなく』土地を返還しなけれなばりませんが、借地上に建物が残っている場合や、地主が借地権の譲渡・借地の転貸を承諾を拒んだ場合には、借地人（転貸などの場合は転貸人）は、地主に対して建物を時価で買取請求出来ます。

契約締結の際に貸主が気をつける点

貸主が気をつける点は、借主を特定する点です。

小規模な個人経営等の法人と賃貸借契約する際は、借主が法人であるのか個人であるのか曖昧になることが有ります。

そこで、借主が誰で有るのか明確にしないと、将来大きなトラブルになります。

例を挙げると、賃料不払い、経営者個人が借主であると考えて経営者の財産から賃料債権を回収する際に、経営者側より『借主は会社・法人』である主張されると、『経営者個人の財産から賃料債権』を回収不可能になる可能性が出てきます。

借主の資力に気をつける必要があり、借地借家法により借地権の残存期間は原則として３０年以上と定められております。

借地権の存続期間が長期に渡るため、借主により賃料が滞納すると貸主は大きな損害が被るため、借地借家契約を締結する際、借主が賃料の支払い期日を遵守できること、且つ借主に賃料の支払う資力が有るのかを調査する必要が有ります。

借地契約時に借主が気をつける点について

貸主（地主）が注意する点

借主が誰なのか、資力の有無について明確に調査すること

借主（借地人）が注意する点

土地の境界を必ず確認することと、登記簿で土地の所有者を確認することと、土地に担保権が設定されていないことを確認すること

以上が借地権に関する初歩的な認識になります。