外国人の不動産売買について

日本語を理解していない外国人は、どうするのでしょうか！？

最近、弊社に様々な国の方々がご来店されたり、道案内をすることが増えてきたように感じ取られます。

円安で、海外から来日されますが如何せん言葉の壁が御座います。

その中で重要なのは、『その国の言語を恒常的に理解しあい、通常会話から不動産の重要事項説明まで可能』で有ることです。

❶海外在住の外国人が『不動産を売却』する場合

日本国内に不動産を所有されている場合、日本国内の書類が重要です。

売却される方は『登記識別情報（２００５年３月７日以前の登記で有れば登記済権利書）』と『印鑑証明書』が必須です。

海外居住されている場合、印鑑登録制度自体が無いので印鑑証明書以外の書類が必要です。

海外では、印鑑の代わりに『サイン（署名）』にて、本人のものとして証明し、『登記には印鑑証明書の代わりに署名証明書』を添付します。

※署名証明書は下記の機関で取得できます。

①外国人の自国の公証人

自国（国籍のある国）での公証役場で取得

自国での公証人のケースが多くなりますが、それ以外の国に居住している場合は手続きが複雑になります。

②外国人の国の駐日大使館・領事館

日本の大使館や領事館での取得（主に東京近辺）

③住所・名前が変更になっている場合

売主の住所・名前が、取得時（登記簿記載のもの）から、変更している場合変更の分かる証明書が必要です。

外国の公的証明書で、日本の法務局で使えるものは少ないようです。

外国の公的証明書がない場合、『署名証明書』と同様で以下の場所で取得します。

①外国人の自国の公証人

②外国人の国の駐日領事館

上記の機関で取得した証明書は、司法書士が作成した『宣誓供述書』にサインをして公証人が認証したものになります。

『宣誓供述書』の内容は、所有者（売主）によって異なり、登記を依頼する司法書士が作成します。

『署名証明書』と同時に取得することで手間が省けるので、司法書士との打ち合わせは重要です。

❷外国人の方が日本の不動産を購入する場合

①本人確認の必要性

外国人登録証明書（区市町村にて発行）ほかにパスポート（本国または大使館）

②住宅ローンについて

『永住許可者』は、日本人とほぼ同じ条件にて審査利用可能ですが、『未取得者』は特定の金融機関のみの取扱いになります。

『未取得者』は、金利・借入期間等に制限がかかります。

③登記申請・契約書類等について

登記の申請は、日本の不動産登記法（第１０条）、外国人が売主の場合（その外国人が日本に居住している限り）『実印と印鑑証明書』が必要となります。

外国に居住している場合には、大使館発行の『サイン証明』可能です。

外国人が買主の場合、通常登記の申請手続きを代理人（司法書士等）に委任する場合、申請書への署名押印は不要ですが、『登記原因証明情報に署名押印が必要』になるため『認印』は必要なものになります。

④住民票について

外国人が買主になる場合、その住民票に代わるものとして『外国人登録原票』が以前取得できましたが、それに代わり平成２４年７月９日より、新たな在留管理制度が導入され、『外国人登録原票』が廃止されております。

新たな手続きとして『開示請求の手続き』が必要となります。

※開示請求が出来る方は、『本人』『本人が未成年者又は成年後見人の場合、その法定代理人（親権者、成年後見人が該当）』『任意代理人』に限られます

※開示請求が出来る対象は、『開示請求者本人の外国人登録原票』『開示請求者以外の模者の外国人登録原票』となります。

⑤印鑑について

印鑑を作成所持する習慣がなくても、『印鑑証明書』を登録するにあたり『印鑑』の作成は必須です。

金融機関・不動産登記時に必須となります。

❸日本文の契約書・重要事項説明書について

外国人が日本国内において不動産の売買契約を締結する場合、その売買契約に適用される法律は『日本の法律』とされます。

売買契約書の作成や、重要事項説明書の作成（業務上の規制）についても、日本国の法律である『宅地建物取引業法』が適用されるので、書面の様式・内容は『日本語で記載されたものが原則』となります。

❹日本語が理解不能な外国人について

契約の相手側が全く日本語が分からない場合、契約は有効に成立しません（民法第１７６条）

その場合、その外国人の国の言語に翻訳した物を添付し、その国の言語で説明することが必要になります。

※通訳を通して契約をした場合、後日の紛争を避ける意味で『買主である当該外国人のほかに、通訳の人にも売買契約書・重要事項説明書に署名・押印（サイン）してもらう』事が必要とされます。

※通訳をつけて契約をする場合には、予め買主である外国人から『当該売買契約書・重要事項説明書の内容について通訳させる旨の委任状を受領』しておくことも重要となります。

以上が『外国人の方の売買契約』のご説明になります。