所有者不明の土地解消

相続土地国庫帰属制度をご存知でしょうか！？

私共がよく見受けられる『所有者不明の土地』について、今回は掘り下げて考察したいと思います。

仕事柄・健康にもいいことで、街中を歩いていますと必ず老朽化した家屋を見かけることが御座います。

メインビジュアルにも掲載している写真と似たような建物を見かけます。

どうして気になるかと言いますと、私共から見れば売却商品としての値打ちが御座います。

２０２３年４月２７日に民法改正され、新しく『相続土地国庫帰属制度』が始まりました。

この制度は『相続登記が未了等の理由で所有者が判明しない』『所有者が記載されていても【所有者が所在不明】で連絡がつかない』所謂、『所有者不明の土地』を解消する事が重点視された改正です。

そういった事案は『土地を売買する際、隣接地若しくは私道持分者不明』の場合、困ることに、よく見受けられます。

上記の件は、此れ迄大きなデメリットであり、大問題でした。

何が問題と言うかと『隣地立会い』『私道の通行権』等で境界立会が不明になり、契約書記載の隣地立会の約束が出来ず、白紙解約や契約の違約になることも、しばしばあり『土地所有者（売主様）・測量会社・土地家屋調査士・不動産会社』から見れば厄介でした。

❶相続土地国庫帰属制度について

上記の事例で問題になり、新たに発足する制度であります。

土地を手放す理由は『遠方で利用のない土地』『空家や荒廃した土地』等で、『管理費がかさみ悩みの種』という事例が多いです。

国を挙げて『所有者不明の土地』を減らしていく制度になります。

相続・遺贈により、土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させる制度になります。

❷土地を相続した時どうするべきか

①通常相続した土地については、基本的に自己仕様または賃貸依頼したり売却する事が一般的です。

②相続した土地が売却・活用できない場合『相続放棄』する選択肢も有ります。

※『相続放棄する場合』は、相続の開始があった事を知った日より三ヵ月以内に『家庭裁判所』に申し立てて、被相続人の権利や義務を一切承継しない手続きとなります。

『相続放棄』は、土地だけ不要（手放す）ことは出来ず、故人の預貯金・株主などの全ての相続権も失うことに成りますので、注意が必要とされます。

財物を手に入れることは、簡単にはいかないのも現実です。

❸所有者不明になった理由について

此れまで相続財産に不要な土地があっても土地だけを放棄できず、不要な土地（不動産）を含めて全てを相続か放棄するかの二択しか有りませんでした。

遠方の土地等の被相続問題もあり、土地を手放す考えの人も多く、これ等が相続登記されない事由でした。

その『所有者不明の土地』が問題となり、予防の方策として『相続登記の義務化』のほかに、『相続した土地の所有権を国庫に帰属』させる制度が出来た理由となります。

❹土地を国に引き渡せる方はどんな方？

相続した土地を国への引渡し申請できるのは、これまで相続・遺贈で土地を取得した相続人の方でした。

※本制度の開始前に相続した土地でも申請可能です。

共同所有（共有者）の方でも、申請可能ですが、所有者全員で申請する必要が有ります。

※生前贈与された相続人、売買契約にて取得した人、法人、相続・遺贈で土地を取得した相続人ではない方は申請不可となります。

❺引渡し出来る土地の要件について

相続した土地に建物が無い（更地）でないと、法令で定める土地の要件に当たりません。

重要／引き取り対象外（申請の段階で却下）になりうる土地

①建物が存在する土地

②担保権・使用収益堅が設定されている土地

③第三者（他人）の利用が予定されている土地

④特定の有害物質により土壌汚染されている土地

⑤境界が不明確・所有権の存否・紛争中の土地

重要／該当する条件が不承認となる土地

①一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分な費用や労力を要する土地

②土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地

③土地の管理・処分の為に、除去すべき有体物が地下にある土地

④隣接地と土地所有者との紛訴によらなければ管理・処分できない土地

⑤そのほか、通常の管理・処分にあたり過度な費用・労力のかかる土地等

➏費用負担について

申請する際に、『１筆の土地辺り１４，０００円の審査手数料の納付』する必要が有ります。

法務局の審査承認後に、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮算出した『１０年分の土地管理費相当額の負担金』の納付となります。

負担金は、『１筆ごとに２００，０００円』が基本となります。

同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算申し出ができ、『２筆以上でも負担金は２００，０００円が基本』となります。

❼負担金の算定の具体例

①宅地・面積に係わらず２００，０００円

但し、一部の市街地（都市計画法の市街化区域・用途地域が指定されている地域）の宅地は面積に応じ算定されます。

②田、畑・面積に係わらず２００，０００円

但し、一部の市街地（都市計画法の市街化区域・用途地域が指定されている地域）、農用地区域の田、畑については面積に応じて算定。

③森林・面積に応じて算定（面積の単純比例ではなく、面積が多くなるにつれ１㎡あたりの負担金額は低くなります。）

④そのほか（雑種地・原野等）については、面積に係わらず２００，０００円

以上が『相続土地国庫帰属制度』についての説明ですが、手続きに関しては物件当該地の法務局・土地各調査士に相談されるのが最良と思います。

不動産会社勤務してる方でも、意外と認知されていない様ですが、重要な相続やご売却される時に慌てないよう学ぶことも重要と思います。