区分所有マンション

３つの権利を熟知しておくことが重要

都内では一般的に分譲されたマンションが数多くあり、その多くは普通に居住されたり、売買されることが多くございます。

専門知識をお持ちの方は『マンションの権利は３つ』有りますと即答されます。

マンションについて、契約締結時に必ずその『３つの権利』のご説明をさせて頂きます。

『３つの権利』は、『専有部分・共用部分・敷地権利』となります。

『マンションとは３つの権利と１つの身分の総体』と説明されるケースが御座います。

法律用語として、複数の住戸からなる1棟の建物または、そのような1棟の建物を含む団地内のマンション群を意味します。

『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』

権利の１は、住戸（専有部分）の所有権（区分所有権）

権利の２は、１棟の建物の共用部分の共用持分権

権利の３は、1棟の建物の敷地利用権（所有権や定期借地権等）の共有持ち分権

上記の３つの権利が１つの身分・・団体（管理組合）の構成員（組合員）となります。

専用部分

通常、専有部分の範囲は、住戸の空間と縦横周囲の上塗り部分が境となります。

上塗り部分の内部は共用部分になるため、壁部分に穴を開けると共用部分への侵害になるため『区分所有者の義務違反』になります。

※専用使用権箇所の『バルコニー・ルーフバルコニー・庭』等は『共用部分』になります。

共用部分

一番分かり易い説明は、建物内の専有部分以外の部分は『共有部分』となり、大きく２種類の共用部分に分けられます。

法定共用部分・・廊下・階段・エレベータ室等・・登記はできません

規約共用部分・・管理室・集会室等・・登記可能ですが『管理組合』名義での登記が望ましい

敷地利用権

『専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利』のことで、所有権と定期借地権等に区別されます。

法定敷地・・1棟の建物の敷地として使用する部分

規約敷地・・駐車場などに利用しうる規約に定めた敷地

※敷地利用権と専有部分の所有権は、原則として分離して処分することはできません（区分所有法２２条）

管理組合の組合員

マンション（1棟建物）の中には、専有部分が複数ありそこに居住される方が、共用部分と敷地権利権を共有し共同生活を送る場所です。

区分所有法では、区分所有者全員で『建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う』ための団体を作り、その構成員になります。

区分所有者全員が、規則を作りそれに基づいて多数決で役員を選任し、形態を整え管理組合を運営することが、区分所有者法でいう団体と認められます。

※よく見られるその団体は『管理組合』『管理組合法人』と言われます。

管理組合等は、法律により認められた団体となり、区分所有者は当然にその一員になりますので、入会手続きをし入会して区分所有権を退会することが出来ません。

区分所有者法にて決められた事項に基づき、区分所有者と管理組合は相互関係が成り立つものです。

マンションをご購入する際、以上のことを熟知されておけば安心と思います。

今回のご説明は、少々難しいとは思いますが、購入されたあとに知識を少し付けるだけでかなりプラスになると思います。

※分譲マンションは、不特多数の方々と居住いたしますので、コミュニケーションが大切ですが、今回の内容を踏まえてお住まいに成られることをお薦め致します。