『登記簿』記載の専門用語①

普通の方では『登記簿』の見方が分からないものです。

季節は、三寒四温の言葉通り、寒さと暖かい空気が入り乱れる感じですが、気持ち的に春が待ち遠しい気がします。

登記の知識は、大雑把に覚えておりますが、お客様にご説明する際は、事細かく質問が多いもので日々勉強したりしないと、古い知識では回答できないことも多いものです。

今回のブログは『登記簿』に掲載していることについて考察したいと思います。

１，登記簿

『登記簿』は、『不動産登記簿』と『商業法人登記簿』に大別されますが、何方も法務局に登録されており、土地・建物等の不動産登記簿は、其々『表題部』『甲区』『乙区』で記載されております。

例外的にマンションのような『区分所有の建物』については、１棟の建物全体を表示する『表題部』と、各区分所有建物の表示に関する事項を記載する『表題部』が設けられています。

登記簿には記載しました３種類の他に『共同人名票』が綴られている場合が有ります。

『共同人名票』は、表題部に記載すべき所有者若しくは、各区に記載すべき『登記権利者』又は、『登記義務者』が多数あるときに、『表題部』または『各区』に記載するものに代えて、『共同人名票』といった別個に記載されます。

『登記簿』は、その不動産の履歴書のようなもので、『登記簿の全部記載』を閲覧すると、所有者の移り変わりが一目で分かるものです。

その他に、不動産に所有権以外の抵当権等の権利についても、いつ如何なる理由で設定若しくは抹消したのかも解ります。

『登記簿』は、不動産取引の安全性について、一般公開されていますので、手数料（印紙）を納めて、その写し（登記簿謄本・抄本）の請求し閲覧が可能です。

２，表題部

登記簿謄本に『表題部』の欄が有りますが、権利の客体である不動産の物理的な表示された箇所になります。

『土地』については、『所在・地番・地目・地積』

『建物』については、その『所在・家屋番号・種類・構造・各階の床面積』などが、記載されております。

マンションなど『区分所有建物』については、例外的に『１棟の建物全体の表題部』と、『各戸の専有部分の表題部』と記載されております。

建物によっては、主たる建物の他に『付属建物』として、『物置・倉庫』などの表示を記載で『表題部』を構成している場合も有ります。

３，甲区

『甲区』は、その不動産の『所有権に関する事項』が表示され、事項欄にその不動産の所有権に関した事項が記載され、順位番号欄にその順序が記載されています。

現在の登記簿上の所有者のほかに、いつどのような原因『売買・贈与・相続等』で、取得された等、所有者を知ることが出来ます。

また『債権者』からの『差押え、競売の申し立て、買戻し特約などの事項』更には、『売買予約』や『代物弁済契約』を原因とする所有権移転の仮登記に関する登記も、この『甲区』になります。

『仮登記』がされると、後日、『本登記』がなされる予測のもとに、『記載事項の左側に余白』が設けられ、特殊な登記のされかたになります。

また、不動産の所有者が実際変更したのにも係わらず、登記されていないままの場合もあり、記載事項が、必ずも真の所有者でない場合も稀にあるので、十分注意することは重要です。

４，乙区

『乙区』は、その不動産の『所有権以外の権利に関する事項』が、表示されています。

『所有権以外の権利』とは、『抵当権・地上権・賃借権』などで、どこの金融機関または個人から借金をして、『抵当権が設定』され、それが、『何時、どの様な理由』により、消滅し抹消されたのかが記載されております。

『乙区』は『甲区』と同じように、『順位番号欄』が有り、登記がなされた順序に番号が付されており、その内容が付されます。

但し、所有権以外の権利が一度もなければ『乙区』の、登記簿欄は無記載になるため、記載事項は有りません。

かなり古い『登記簿』は、所有権以外の権利の種別により、『乙区』の他『丙区』『丁区』等が有りましたが、地方の法務局では、現在も存続している場合も有ります。