『無効登記の流用』について！

３つのやり方が有るようですが。。

今年の初旬からの寒さが続いておりますが、色々なご相談を頂いておりますが、結構難しいご相談も頂いており、民法の奥の深さを感じるところです。

今回のご相談内容は『火事になる前の建物』の登記が有り、その手続きがどうしたら良いのかのご相談内容です。

ご相談者は、友人の建物に貸した分の『抵当権設定登記』をしておりましたが『その建物が火災にて消失』し、友人が再建築した時に、消失前の建物の登記のままで、どうしたものかのご相談です。

１，無効登記の流用

ご相談内容は『無効登記の流用』

それが、有効であるのか、無効であるのかの問題となり、『無効登記の流用』は三つ程度の型が有ります。

第一は、登記されている不動産そのものが消失（滅失）したため、無効となった登記の流用で、これは無効となった登記の流用です。

これは常に流用自体が『無効』とされ、再建築された建物について『抵当権を設定』し、その登記をしなければなりません。

新しく抵当権設定の契約をすれば、ご相談者の協力なくしても裁判所に申請し、仮処分で抵当権の仮登記が出来ます。

第二に、建築中の建物についてした『所有権保存登記』は無効ですが、建物が登記しうる状態になった時から、登記は有効となり建物が完成した場合、相談者から友人へ所有権移転登記も無効ですが、その後の真実所有権が相談者から友人に移転した場合、登記は有効とされます。

第三に、はじめ有効な登記が、その後に生じた事由で無効になりますが、更にその後に内容的に消失前と同じ権利関係が発生した場合

相談者が友人のため設定した抵当権が、弁済により焼失しましたが、抵当権設定登記をそのままにしておき、後で再度友人から同じ金額を借金して、以前のように抵当権を設定した場合、消失前の抵当権設定登記が有効とされます。

これについては、当事者間の合意により、旧債務の抵当権設定登記をそのまま、後の抵当権に流用した場合は、第三者に対する関係は別ですが、当事者間においては、債務者は流用登記の無効を主張しえないとされます。

但し、以前に第二抵当権が設定されている場合、登記簿上の利害関係が生じると、流用は恐らく許可出ませんので、無効となる可能性が大いに有ります。

ここは重要です。

抵当権を設定している場合、各抵当権設定者に迅速に連絡しなければなりません。

火災は、ご本人だけではなく、各関係者に連絡しないと色々と面倒なことになるので、参考までお伝えいたします。