『未登記の不動産』は担保に出せますか⁈

登記される場合、ある程度時間と知識が必要になります！

不動産の仕事をしていると『未登記の不動産』も扱うことも有ります。

事業用の資金を得るために、登記簿を取ろうとして何度も登記簿謄本を取得しようとしても取れない（汗）

この不動産は先祖代々からのもので、土地建物が誰の物で有るのか不明な場合も有るのです。

このような事案を考察したいと思います。

１，地番の設定が先決！

建物（家屋）の登記を切り離して考えるので有れば、極めて簡単ですが純粋に登記手続き出来た場合のみで、何処の土地に存在しているのかが重要です。

土地が誰の物か不明で有ると、地番も不明の土地であるという風に想像されますので、地番不詳の土地では、建物の存在を特定出来ません。

土地所有者が不明の場合、地番が公図にあれば良いのですが、その土地所有者が『日本国、市町村、私人』でもなければ、市町村長に、そこは『零番地』といった地番を付してもらい、その証明書を自身で登記することに成ります。

※『零番地』地番がない土地は、『無番地』『番外地』とも呼ばれ、法務局に登記されている土地に割り振られた地番が無い土地です。

次に、その土地が国有地の一部で有れば、国を相手取り取得時効の完成を理由に所有権時効の完成を理由に『所有権確認の訴訟』を起こして、その確定を待って『土地所有権』の登記をします。

第三番目に考察するのが、所有者不明という、その誰の物なのか分からないと言った事は、昔は多く存在したものですが、現代は、消息不明であると『不在者の公告』をし、『公示送達の方法』にて、『時効取得による所有権訴訟』を起こします。

名前は判明するのですが、実在人物が分からないその人を相手にで、２週間程度で判決をもらい確定すると、申請者名義で登記できるようです。

不動産の隣接証明で、不明者の相手に時効で争うと、結局は国の物であれば、時効取得の厄介な手続きを取りたくなければ、財務局に申請して払下げしてもらう手法も有ります。

登記簿で、戦前（８０年以上前）から、その土地を使っていたのであれば『縁故下げ』してくれるかもしれません。

２，登記の名義は誰に⁈

前項の手法で、土地の名義を確定したうえで、土地の登記をし建物の登記をすることが出来ます。

建物の場合、未登記であれば『表示登記』をして、『所有権保存』の登記をします。

※『表示登記』は、『土地・建物の物的状況』を明確にする登記ですが、所有者が申請し申請した所有者の住所・氏名も登記されます。

先代以前の人から土地・建物双方相続するのであれば、申請人が所有者になりますので、申請人が祖父母、父母から相続した書面をつけて、自分名義で表示登記し、所有権保存の登記をすれば自分名義の『登記識別情報』を取得できます。

３，庭木、石灯籠の登記は出来ますか⁈

高価な『庭木・石灯籠』も大事なので登記をしたい

上記のご相談も受けることが有るのですが、流石に借入も有るので抵当権設定登記は出来ません。

調べてみると、日本の民法、そのほかの法律は『不動産』と『動産』を分けていますが、抵当権の設定は『不動産』だけに認められております。

民法第８６条

不動産と動産に関して『土地とその定着物は不動産とする』『不動産以外の物は全て動産とする』と定められています。

ここで難題なのは、『庭木・石灯籠』は全ての土地の定著物の一部と見なされ、独立して売買するのには、庭から切り離し動産としない取引の対象外で、現況有姿で不動産の一部『付帯設備等』に該当します。

４，庭木、石灯籠は土地と一緒とした取引

庭を含んだ土地は、宅地の上に一つの抵当権設定されます。

庭木、石灯籠等は抵当権を別設定できませんが『特別法』で、そういう区別をした抵当権の設定登記の出来るものも有ります。

工場財団抵当

工場の土地・建物・機械・器具などを纏めて担保にする登記です。

『工場財団登記簿』にその所有権登記することで創設されます。

工場財団を構成する不動産の『甲区』に工場財団に所属している旨表記される不動産登記の一種です。

このような種類のものは、他にも『鉄道財団抵当』『漁業財団抵当』色々有るのですが、あくまで特別法であり、あくまで『庭木・石灯籠』は、付属物件としても抵当権上の表示する方法は有りません。

※現代、庭木・石灯籠をご売却される前に、オークションに出される方も増加傾向でありますが、ご参考までのご説明とさせて頂きます。