『他人の私道』の利用権について！

地方では、耕作している水田等が『用益権』に該当します

不動産の仕事をしておりますと、何かと気を使うことが多いものです。

弊社の亀戸店もそうなのですが『地主さんが所有している私道』に面しており、開業時に必ず、郵送で『地主さん宛てに通行する』旨の挨拶状をお送りしております。

とはいえ、建築基準法の道路なので、あまりしつこくない様にご挨拶させて頂いております。

今回の議題は『他人の私道利用権』について法的に考察したいと思います。

１，他人の私道利用権について

当方の立地している亀戸店は、住宅街と飲み屋街の境界線のような立地ですが、時には仕事で車両にて通行したり、荷物の出し入れしております。

将来トラブルが心配なので、仮説にて何かすべきなのか考えるものです。

①地役権の登記

一定の土地の利用価値を増すために、他人の土地を利用し支配する権利を『地役権』と言います。

地方では、他人の土地から水路を引いて、その土地から観望し、その土地に建物・塀を立てさせないようにしております。

『地上権』も他人の土地を使用する権利で、似通っておりますが『地役権』は、特定の土地の便益の為に他人の土地を利用する権利ですので、最低限２つ以上の土地が存在することに成ります。

用益地（こちら側の土地）と、承役地（他人の土地）で、通行したり引水する為には、地役権でなくても、その土地の賃貸借によっても可能とされます。

『地役権』は、用役の所有権を結合したものとし取り扱いしますので、此方側の土地は価値が上がるものです。

一方では、承役地の受ける拘束は、地役権の目的の最小限度に止められます。

これは、両立する範囲において他人様も利用できるわけで、双方の土地の利用の調節ができるのが『地役権の特色』です。

②利用範囲を明確にすること

この『地役権』も第三者に対して対抗するには『登記』が必要になります。

❶登記の申請人は『地役権者（用益地の所有権の登記名義人）』と、『地役権設定者（承約地の登記名義人）』との双方の共同申請が必要です。

土地の所有者でないと登記は出来ませんので、『地役権』は要役地の所有権の従たる権利【民法第２８１条】

用益地についての登記が無いときには、地役権の設定登記は出来ません。

【不動産登記法第１１２条第２項】

❷不動産の表示は、承役地の登記簿における表示、用益地として、その要件を記載します。

❸登記の目的は『地役権設定』とされます。

❹登記原因の日時は『その設定された日時』を申請します。

❺地役権設定の目的は、『通行』或いは『引水』等に表記されます。

❻地役権設定の範囲は、必ず記載しないといけません。

地上権と異なり、１筆の土地についても登記でき、『設定部分』を『（例）南側長さ１０ｍ、幅３ｍ、面積３０㎡』と言うように具体的に特定して、図面をつけます。

１筆の土地全部を設定した時は、『設定の範囲・土地の全部』と記載となります。

❼そのほかの特約が有れば、『特別事項』としての記載になります。

❽登録免許税は、承役地の個数１件につき、１，５００円必要です。

地役権は、２件以上の土地が必ず存在し、その登記をすると双方の名前で登記した旨が記載されます。

【不動産登記法第１４１条】

地役権設定の契約は、世の中に数多く有りますが、これを登記しているのは非常に少ないものです。

但し、将来的に揉めない様に『地役権の設定登記』は重要と考えられます。

私道所有者は、その私道に面している方々が、代替わりや購入者から、毎回依頼されると困惑するので、『地役権登記』は少ないのでしょう。