土地について考えてみましょう

元々、土地はどのように利用してきたのか。。

『土地』と言えば、思い浮かぶことは何でしょうか。

辞書等にて土地を検索すると『土または大地』『植物・作物などが育つ土壌』『耕地や宅地など様々に利用する地面』『その地域・地方』『領土』等の意味が込まれております。

不動産でいえば、上記のうち当てはまる『土地』についての意味合いが、個々の要望や、将又、ご所有されている方が多いと思います。

古い話ですが、経済学における土地は、資本、労働、経済とならび、付加価値を生み出す生産要素として捉えられます。

日本の戦国時代に遡ると、土地が唯一の収入源となりそれに伴い、紛争や争いごとが多く生まれました。

また土地は、地理的位置の固定性を有し、地殻変動や水害などにより地形が変化し水没したりすることが有ります。

それに伴い、日本においては海水面下に没した土地は登記簿から閉鎖され、私人の権利が及ばなくなる場合があります。

水域に土砂を投下し、埋め立て地を造成することで土地については増やせます。

日本の法令では、海面下の土地を埋め立て干拓で新たに生み出された土地は【国有地】に該当します。

近代における市場経済において、土地は市場での取引対象となります。

それに伴い『土地を売買・所有』すると税金が課されます。

主な税金は『不動産取得税・固定資産税・都市計画税』や登記の際に『登録免許税』等の納税の義務が発生します。

詳しくは国税庁のホームページ等に記載されておりますが、時期がきましたら本ブログでも掲載してみようと思います。

日本国内における土地についての基本理念は、『土地基本法』に定められております。

また【財産権が保証されている】一方で、国際的に土地については公共の福祉を優先させるものとされ、使用収益に様々な規制が設けられています。

日本の土地の所有権は空中・地下の一部分だけに関して、使用収益を目的とする『地上権』『地役権』等が設定することが出来ます。

空中においては【航空交通・電波塔関連】等、地中においては【水道・都市ガス・電気・通信・下水道】等の供給処理施設、【道路・鉄道（地下鉄）】等の交通機関のトンネル敷設の地役権・航空法等の制限があります。

これらは、不動産購入する際は公共団体との地役権にあたり、通常の住宅ローンには支障は有りません。

続きまして【土地の種類】の説明となりますが、登記上では『地目』と呼ばれます。

一般的に住居系のほかに、専用地が幾つかあり【２３種類】に分別されます。

建設の敷地及びその維持、若しくは効用を果たすために必要な土地は『宅地』と呼ばれており、一般的に流通される地目です。

宅地以外に「不動産登記規則第９９条」と「不動産登記事務取扱手続き準則第６８条」にて分類されております。

①宅地

②田・農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑・農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④学校用地・校舎、附属施設及び運動場

⑤鉄道用地・鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地

⑥塩田・海水を引き入れて塩を採取する土地

⑦鉱泉地・鉱泉（温泉含）の湧出口及びその維持に必要な土地

⑧池沼・干害用地でない水の貯留地

⑨山林・耕作の方法によらないで、竹木の生育する土地

⑩牧場・家畜を放牧する土地

⑪原野・耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地

⑫墓・・遺体・遺骨を埋葬する土地

⑬境内地・境内に属する土地

※宗教法人法（昭和２６年法律第１２６号）第３条第２号及び第３号に掲げる土地（宗教法人の所有に属さないものを含める）

⑭運河用地・運河法（大正２年法律第１６号）第１２条第１項又は、第２号に掲げる土地

⑮水道用地・専ら給水目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場または水道線路に要する土地

⑯用悪水路・干害用又は悪水排泄用の水路

⑰溜め池・耕地干害用の用水貯留地

⑱堤・・防水のために築造した堤防

⑲井溝（せいこう）・田畝または村落の間にある水路

⑳保安林・森林法（昭和２６年法律第２４９号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

㉑公衆用道路・一般交通に供する道路

㉒公園・公衆の遊楽のために供する土地

㉓雑種地・・①～㉒にいずれも該当しない土地

そもそも土地の種類は『土地の登記簿謄本』に記載されている項目です。

土地を購入（住宅ローン）される場合は【宅地】の種類事例が多くあります。

金融機関に確認すると【土地種類・宅地、山林】は問題ないのですが、以外の土地種類は種類変更する手続きが必要です。

お客様より、沢山、土地の調査や査定依頼が御座いますが種類は大事な項目で有り、従前調査もより大事なことです。