マンション共用部分管理　更新拒まれる？！？

マンションの清掃や資金管理をしていた管理会社から管理を断られるケースが、、、

管理委託契約を拒否されやすいマンションとは・・・

１、50戸以下の小規模マンション

２，築年数が古い

３，今後の修繕工事等で利益が見込みにくい

☞修繕積立金が不足していて今後の修繕計画において予定されている工事の実施

　自体が危ぶまれるどころか管理組合へ不足金等の調整？を管理会社担当にお願い

　されることもあり管理会社からすると余計な負担が生じる可能性があるので

　本音としては利益の出ない余剰業務は受けたくないどころか効率よく利益の出せる

　マンション管理組合だけと取引をしたいと考えているのが現状とのこと。

以下、朝日新聞記事より抜粋　

　「会社の事情もあり、今後は管理委託契約の更新はできません。」

昨年1月、川崎市内の某マンション管理組合の理事長は、管理会社の担当に言われた。

　更新拒否の理由について理事長は、約40戸と小規模で築43年と古いわりには、

修繕積立金がたまっておらず管理会社にとって「うまみ」がなくなったためではないか

と推察しているとのこと。このマンションの管理組合では修繕工事の際、管理会社からの

見積金額が高いといっては他の業者に依頼することが多く（修繕積立金が少ないため

少しでも安い業者を使わざるを得なかったのかと）、結果的に管理会社からそっぽを

向かれてしまったのではないかと先の理事長はいう。

　その後、更新拒否された後、仕方なく数社に見積もりを取り何とか管理会社を見つける

ができて「自主管理」は免れたとのことです。

　ここ数年、大手中堅の管理会社から管理委託契約の更新を拒絶されたとケースが

相次いでおりこれは全国的な傾向ですが特に東京や大阪などの都市部の郊外にある

マンションで顕著だという。

　東京都マンション管理士会によると、2年ほど前から管理費の値上げに応じられず

管理会社から更新拒否された組合が、新たな管理会社の探し方を相談してくるように

なったという。担当者は「相談先には自治体の窓口などもあるため、合わせると

相当な数になるのでは」と話す。

　業界紙「マンション管理新聞」が2019年に管理会社30社を対象に調査したところ

約7割が採算が取れないことを理由に管理組合との契約を辞退したことがある、と

答えた。

　清掃・警備　高騰する管理費相場

背景には管理にかかるコスト上昇がある。マンション管理人や清掃人の最低賃金が

引き上げられたことで人件費が上昇。管理費に転嫁しようとしても、組合側が値上げに

応じられず、さらに修繕積立金残高が少ないことなどから解約に至ることが多いという。

　清掃や警備などのコストが増加し日常の管理業務では利益がなかなか出ないので

日々の小修繕工事や十数年ごとにある大規模修繕工事を請け負うことで埋め合わせる

構造になっていることが多い。なんとこんなことを言っている管理会社もあるとのこと

「修繕費用の積立金額が少なく収益を得る機会が少ない組合は」切り捨てることもある

と明かす業界関係者。

不動産調査会社の東京カンテイによると首都圏の新築マンションの管理費は直近の

10年間で約18％上昇したとのこと　！！！！

高騰した理由の一つが管理人等の人材不足。かつてマンション管理人は「シニアの

第二の働き口」と言われ、60代前半で定年退職した人たちが数多く採用されてきた。

ところが2013年に施工された改正高年齢者雇用安定法で、希望者全員を65歳まで雇う

ことが企業の義務になると、途端に管理会社は定年退職者の採用が難しくなってきた

現状がある。採用難の理由としては「給与や時給単価が低い」「売り手市場」それより

何より「定年の引き上げ」とのこと。

　　　　　やはり管理会社から更新拒否されているのは　

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　　　　　　小規模で築年数の古いマンション

古いマンションほど年金暮らしの住民も多く管理費の値上げにも応じたくても

応じられないケースもあり　ややもすれば　管理会社から見限られ放置状態！？！に

なる可能性もあるんですね。建物も住民も日に日に老いると同時に管理会社も

利益を出しにくい状況にあり管理委託契約の更新を拒否することが今後もさらに

増加する可能性が高い。今後のマンション管理の最大の課題ですね。

　　　　　　　　　　　　　そこで

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管理会社におんぶに抱っこになる前に！管理組合（住民）で

　　　　　　　運営しましょう！

　　　管理方法を見直すいい機会と捉えましょう！

神奈川県内の某マンションは今年11月から管理組合の会計業務や総会・理事会等の

運営を住民自ら担う予定だ。以前より管理会社から管理費の値上げを打診されてきたが

年金暮らしの住民も多く応じられずやむなく管理委託契約を解約。

　以降、清掃などの建物管理は管理組合が直接各専門業者と契約をして会計業務などは

自分たちでいろいろと見繕ってアプリケーションソフトなどを使用しマンション管理

コストを抑える努力をしているとのこと。

　マンション管理の主体は住民、管理会社はあくまでもサポート役なんですね♪

管理会社に丸投げするのではなく、自分たちでできることは自分たちで実施するべき

なんです♪　管理費等さえ払えばいい！と思ってる方（所有者）は少し考えを

改めないといけないかもですね。