『相続の登記』について！

『相続』の手続きは、期限内であれば特例を受けられます！

長年、不動産の業務をしておりますと、悲しいもので各所から訃報の連絡が御座います。

故人が住宅ローンをお支払いされているため、ご遺族の方からの、ご相談は間違えることが出来ませんので慎重に且つ、迅速に対応することが重要とされます。

突然、知人や過去の契約者様の友人からご相談がきますと、最初は驚きで如何様に対応するか考えることも多いものですが、当方としては、冷静に判別する必要が有りますので、日々の学習を欠かさないようにしております。

１，相続の登記は？

不動産の所有者が死亡し、相続にあたる場合まずは被相続人（死亡された方）の意思が優先されます。

被相続人の意思は、遺言により明らかにされますが、遺言書がある場合は、その遺言状が有効なものである限り、それに従い移転の登記をすることになります。

この場合の『相続による移転の登記』には、この遺言状と共に被相続人除籍謄本と、この遺言状に従い、相続を受ける者の戸籍謄本と住民票、或いは遺贈を受ける者の住民票を添付して移転の登記を行います。

但し、遺言状の様式不備の為に有効にはならないとき、或いは遺言状が存在しないときは、相続人間で『遺産を分割』し、これに基づき移転の登記をすることになります。

何らかの事情で、遺産分割できないとき、当面、遺産分割を欲しないときは、法定相続分に従い、移転の登記をすることが出来ます。

何れにせよ、これらの場合は『相続人を確定させる』必要がありますので、相続人確定の為には、戸籍謄本等の戸籍関係書類を取り寄せ、相続人となる者が誰になるのか調べます。

戸籍関係書類には、現在の戸籍謄本、除籍謄本

（※本籍を移動したり、結婚し他の戸籍に入ったり、死亡したりして同一の戸籍に記載されている人が全員いなくなった時、その戸籍は戸籍簿から除かれ除籍簿に移されます）

改正原戸籍謄本（旧戸籍法に基づき作成されていた戸籍簿の謄本）が有りますが、相続人の戸籍謄本も取り寄せる必要が有ります。

相続人確定の為には、被相続人（死亡した従来の不動産所有者）の年齢が１５歳時の記載のある戸籍関係書類も取り寄せる必要が有ります。

したがい、被相続人本人だけではなく、その親或いは、祖父母が戸籍筆頭者になっている戸籍関係書類を取り寄せる必要が出てくる場合も有ります。

遺産額が相当額になる場合は、死亡後の１０カ月以内に相続税の申告も必要です。

※以前は、被相続人死亡後６カ月以内でした。

この申告はの為にも、これらの相続関係書類が必要になります。

相続人と推定される人が確定したら、次のような方が存在する確認は重要です。

❶家庭裁判所で相続放棄の申述した方は、相続放棄申述書の正本を入手する必要があり、最初から相続人ではない者として扱われます。

❷被相続人から被相続人の生前に、婚姻、養子縁組のため、或いは生計の資本として贈与を受けている者は、遺贈を受けた者（特別受益者）は、これ等の贈与或いは遺贈された財産は、遺贈に含まれるため、これが当該相続人が受けるべき相続分に該当するか、これを超えている時には、これ等の者は相続を受けられません。

【（特別受益者の相続分）民法９０３条】

上記の場合は、これに該当する相続人から印鑑証明書を添付した『特別受益証明書（相続分不存在証明書）』を、発行してもらいます。

次に相続すべき遺産を確定する必要があり、移転の登記の対象になるのは不動産のみですが、相続税の申告や遺産分割のことを考え、動産・預貯金・有価証券等は勿論のこと、借入金等の債務（但し債権者の同意がない限り、分割対象にはなりません）も、遺産に含まれますので、遺産額を確定するため予め調べる必要が有ります。

以上が整い次第、遺産を分割し特定の相続人の名義で移転登記するのかを、分割の協議をせずに法定相続分に従って移転の登記するのか決める必要が有ります。

法定相続分に従って移転の登記をする場合は、相続人全員から或いは相続人中の１人から申請することが出来ます。

この場合は、以上の相続関係書類に、相続人の戸籍謄本と住民票を添付して、登記申請します。

なお、申請人の表示欄には各相続人の相続する持分を記載します。

遺産を分割し、分割後の特定人の名前で移転登記するには、相続人全員で遺産分割の協議をしなければなりません。

この場合、相続人の中で未成年者（現行１８歳未満）がいると、未成年者の為に家庭裁判所で『特別代理人の選任』してもらい、この特別代理人を交えて遺産分割協議をします。

分割協議成立後は、その結果を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の印鑑証明書を添付したうえ、相続人全員がこれに署名・実印にて押印します。

この遺産分割協議に基づく移転の登記の場合は、申請書にこの遺産分割協議書と、相続関係書類並びにその不動産を受けることになった相続人の住民票を添付して行います。

相続による移転の登記の場合は、原因証明証書が存在しませんので、常に申請書副本を添付します。

また、遺言による移転の登記の場合を除き、相続関係説明図を添付すれば、誰が相続人になるのか理解しやすく、これを添付すれば遺産分割協議書及び、相続関係書類は還付してくれます。

２，法定代理人について

法定代理人は、法律の規定に基づいて自動的に代理権を与えられた人になります。

主に未成年者の親権者、未成年の後見人、又は成年被後見人の成年後見人が該当し、本人に代わって契約や財産管理、法律行為の追認・取消しを行います。

本人との合意で決まる任意代理人とは区別されます。

❶主な法定代理人の種別・対象について

親権者・・未成年の父母

親権を行使し、財産管理と身の回りの監督を行います。

未成年後見人・・親権者がいない、又は親権停止された場合に家庭裁判所が選任します。

成年後見人・・成年被後見人（精神障害で判断能力を欠く人）の代理人

不在者財産管理人・相続財産管理人・・法律上必要な場合に選任されます。

❷法定代理人の特徴と権限について

代理権の源泉として、本人の意思ではなく法律の定めによります。

主な権限は、未成年者や判断能力が低下した人の法律行為を代理し、不利益な契約を取り消すことが出来ます。

証明書類は、親権者の場合、戸籍謄本や住民票（発行から６カ月以内の原本）が通常求められます。

※任意代理人とは異なり、原則として本人からの信任関係を基礎とせず、代理権の範囲も法律や裁判所によって定められます。

【民法第８２４条、第８５９条】

以上が、『相続の登記』についてのご説明になります。

相続は、遺族が『相続人』となるケースが多く、財産は金銭だけではなく、負の財産【借金等の借入金】等も有りますので、綿密に調べていく必要が有りますので、ご注意頂きます様お願い致します。