不動産を売った時の税金について（特例措置）

特定の親族や同族会社への譲渡の場合の税金は？

此のところの気候は、一番体が休まる季節ですが、４か月猛暑を耐え抜いたのですが、秋口早々にインフルエンザが流行し始めたとのことです。

当方も毎月、診療所に通院しているのですが、此れからの季節はマスクが欠かせないと思いますが、うっかり忘れてしまうものです。

今回のブログは、前回の不動産の売却時にかかる税金について記載しておりますが、今回のブログは『特定の不動産を売った時の軽減の特例措置』について、考察したいと思います。

売却（譲渡）した土地建物が、自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等の為に、土地を譲渡した場合、特定の場合については一般の譲渡の場合と比べて、税金が軽減される特例が設けられております。

この特例は幾つか御座いますので、ご説明致します。

１，居住用財産を売却した場合の特例

①居住用財産とは？

通常の自身が住まうための家屋と、その敷地が該当します。

②特例の対象となる居住用財産の譲渡とは？

❶現に居住している家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡することを言います。

❷転居してから３年後の１２月３１日までに、居住していた家屋やその家屋とともに、敷地を譲渡する場合も特例対象になります。

※この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用になります。

❸災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、その敷地だけを譲渡しても特例対象になります。

❹転居後に家屋を取り壊した場合には、取り壊し日から１年以内に譲渡契約を締結し、且つ、その家屋から転居して３年後の１２月３１日までに譲渡したものが特例対象になります。

※取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用途になると特例の適用は受けられません。

③特定の親族や同族会社への譲渡は適用外です。

❶配偶者・直系血族（親・子・孫など）、生計を一つにする親族、家屋を譲渡した後、その譲渡した家屋で同居する親族

❷本人、配偶者、直系血族や生計を一つにする親族が主宰している同族会社

④特例の適用は３年に１度だけ！

居住用財産の特例は、３年に１度だけしか適用を受けられません。

※譲渡の日は、原則として引渡し日ですが、契約した日を譲渡の日とすることも出来ます。

２，『３，０００万円特別控除』とは？

私たちが目安にする控除の一つなのですが、この特別控除は、その者が居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から『３，０００万円の特別控除』が受けられます。

譲渡益が３，０００万円に満たない場合、その金額が限度額になります。

ここは重要ですが、長期保有・短期保有に関係なく、利用ができるとされます。

また、収用等の特別控除又は、買い換えなどの他の特例の適用を受ける場合や、この特例の適用を受けるためのみの、目的で入居したと認められる場合は適用外になるので、注意が必要とされます。

３，更地で売却して『３，０００万円の特別控除』が受けられる場合？

この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として、敷地のみの譲渡は適用外とされておりますが、ある程度要件が満たされた場合、３，０００万円の特別控除が認められております。

❶その敷地の譲渡する契約が、住宅を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供されなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日迄にその土地を譲渡したものであること。

❷その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付け等の業務に供していないこと。

❸上記の要件に加えて、その敷地及び家屋の所有期間が、その住宅の取り壊した年の１月１日において１０年を超える場合、『所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』の適用を受けることが出来ます。

❹共有名義は？

住宅と、その敷地の其々を夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用している場合、売却の際は、夫と妻の其々の持ち分について『３，０００万円の特別控除』が受けられます。

４，相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例とは？

この内容のご相談がとても多いもので、必ず当方としては説明する機会が多いものです。

先ず、空き家の放置による周辺の生活環境への悪影響を、防止すると共に空き家の有効活用を促進するため、空き家発生の最大の要因『相続』によって取得した古い空き家の売却について、一定要件のもと、居住用財産の３，０００万円特別控除が適用されます。

対象となる空き家は、昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅で、売却の際は、耐震リフォームをするなど『新耐震基準』を満たした上で、売却の際、耐震リフォームを施し新耐震基準を満たした上で譲渡する必要が有ります。

但し、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用が可能です。

①家屋の要件について

❶相続開始の直前において、被相続人がその家屋にて居住していたこと。

尚、被相続人が相続開始直前において、その家屋の居住していない場合であっても、以下の要件を満たした場合、特例の適用が可能となります。

1⃣被相続人が介護保険に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと。

2⃣被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始直前まで、その家屋について被相続人による一定使用され、かつ、事業の用・貸付けの用または、被相続人以外の居住用の供されていないこと。

❷昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること。

❸区分所有建物（マンション等）以外であること。

❹相続の開始の直前において、その被相続人以外に居住している者がいないこと。

❺相続の時から譲渡の時までの事業用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと。

※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合、取り壊した家屋について相続時からその取り壊しの時までの事業用、貸付けの用、居住用の用に供されていないこと。

②相続人（譲渡人）の要件は？

前項の家屋及びその敷地を相続、又は遺贈・死因贈与により取得した相続人

③適用期限は？

平成２８年４月１日～令和９年１２月３１日までの間で、かつ、相続開始があった日から、その日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日迄の間に譲渡したものに限定されます。

④譲渡する際の要件は？

特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たす必要が有ります。

❶譲渡価額が１億円以下

※相続の時からその譲渡をした日以後、３年を経過する日の属する年の１２月３１日迄の間に２回以上分けて譲渡した場合は、合計で１億円以下であること。

❷家屋を取り壊さず譲渡した場合

※その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含み、その譲渡時、その家屋の現行の耐震基準に適合するものであること。

⑤ほかの特例との適用関係について

同一年内に空き家と自己の居住用財産を譲渡した場合、併用が可能ですが『３，０００万円が限度』となります。

また、相続後３年以内に土地建物等の相続財産を譲渡した場合、相続税額相当額を譲渡資産の取得費に加算できる特例とは選択制になります。

自己の居住用財産を譲渡して、特定の居住用財産の買換え特例を選択する場合、併用が可能となります。

⑥手続きについて

この特例は、『確定申告書』に以下の書類の添付がある場合に適用されます。

❶家屋・敷地等を譲渡する場合

1⃣譲渡所得の金額の計算に関する明細書

2⃣被相続人居住用家屋及び、その敷地等の登記事項証明書等又は譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の売買契約書の写し等

3⃣被相続人居住用家屋及び、その敷地等の売買契約書の写し

4⃣被相続人居住用家屋等確認書

（詳細は区市町村の窓口にて相談）

5⃣被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書、又は、建設住宅性能評価書の写し

❷家屋を取り壊し、除去又は滅失後の敷地等を譲渡する場合

1⃣譲渡所得の金額の計算に関する明細書

2⃣被相続人居住用家屋及び、その敷地等の登記事項証明書等又は譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の売買契約書の写し等

3⃣被相続人居住用家屋等確認書

4⃣敷地等の売買契約書の写し

※令和６年１月１日以後の譲渡について

1⃣売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の、翌日２月１５日までに耐震改修・除去の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象になります。

2⃣相続人の人数が３人以上である場合における、特別控除を２，０００万円とされます。

以上が『家を売る際の特例措置』についてのご説明になります。

次回のブログは『軽減税率』について、考察したいと思います。