『媒介契約』について②

『売却時』は、主に『専任媒介契約』が使われます！

前回ブログでは『媒介契約』の基本的なご説明いたしました。

そもそも、『媒介』は、２つのもの、特に人と人、人と物の間に立って、両者の関係を成立するための『仲介』する行為であり、その役割を果たすものです。

不動産の取引においていえば、売主と買主の間に入って契約を成立させる役割であり、不動産の媒介契約になります。

１，媒介契約の類型について

媒介契約は、『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』が有ります。

特に『一般媒介契約』は、『明示型』『非明示型』の２つに分けられ、媒介契約書の中で、これらの何れかに当たるか明記し了承を得る必要が御座います。

①専属専任媒介契約・専任媒介契約とは？

双方とも、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼することを禁ずる形式ですが、『専任媒介契約』は、依頼者が自ら発見した相手側と売買・交換の契約が締結できますが、『専属専任媒介契約』は、これを禁止しております。

②一般媒介契約とは？

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼する許可の形式を『一般媒介契約』と言います。

このうち他に依頼する宅建業者を明示する義務のあることを『明示型』

他に依頼する宅建業者を明示する義務のないものを『非明示型』と言います。

２，媒介契約の有効期限及び解除に関する事項について

媒介契約が無期限に続きますと依頼者・宅建業者の双方に不都合が生じます。

契約の有効期限が明示され、解除については、解除ができる場合とその効果などを明記します。

書面に明記されていなくても、『債務不履行』などの場合は一般原則により解除が可能です。

３，報酬に関する事項

以前のブログでも記載しましたが、媒介契約を巡る多くは報酬に関し、報酬の額やその支払い時期を記載しており、当事者同士の約束になります。

４，国土交通省・内閣府令で定める事項

①『専任媒介契約』において、依頼者が他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させた場合の措置は？

専任媒介契約においては、依頼者が他の宅建業者に重ねて代理・媒介を依頼することは禁じられており、この定めに違反した場合の措置を予め定めます。

②『専属専任媒介契約』において、依頼者が依頼した宅建業者が探索した相手方意外と売買・交換の契約をした場合の措置は？

①と同様に、書面に記載しなければなりません。

③『一般媒介契約（明示型）』において、依頼者が明示していない他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置は？

その媒介契約が『標準媒介契約約款』に基づくものであるか否かの別で、『媒介契約』がその標準約款に基づくものか否かの区別が御座います。

通常媒介契約書の上部に記載明示されております。

【この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です】

ここは、とても重要です。

５，『標準媒介契約約款』に基づく契約とは？

①標準媒介契約約款として定められた契約書及び契約約款を、そのまま使用する契約

※特約の欄で依頼者に不利とならない特約がないこと

②標準媒介契約約款として定められた契約書に、次の範囲内の条項の追加・変更を行い、契約書とその他の部分、及び契約約款はそのままとして締結する契約

※特約の欄で依頼者に不利とならない特約がないことは差支え有りません。

❶宅建業者が契約の相手側を探索する為に行う具体的措置

（指定流通機構への情報登録、広告等）に関する条項の追加

❷宅建業者の業務処理の依頼者への報告、連絡に関する条項の追加

❸売買等の契約当事者の一方からのみ媒介の委託を受けることを依頼者に約した旨の条項の追加

❹契約書の別表（物件の表示）の簡単な変更

追加した条項の下線を付す等で明示しなければなりません。

６，媒介契約の目的物に関して売買等の申込みがあった時の報告義務

【宅地建物取引業法第３４条の２、第８項】

媒介契約を締結した宅建業者は、その目的物である宅地又は建物についての売買・交換の申込みがあった時は、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。

この義務は、平成２８年の法改正（平成２９年４月１日施行）により定められました。

この義務が定められた目的は、宅地建物取引の透明性を図る観点から、売買等の申込みがあった場合に宅建業者が報告することを確実なものとし、依頼者が適時かつ適切に取引の状況把握や判断を行えるようにすることです。

①報告義務のある場合

依頼者に報告しなければならないのは、買付（買受）申込書など、売買等の希望が明確に示された文書による申し込みがあった場合です。

文書とは申込み内容が記載された書面による申込みであり、直接に手渡しされたり郵送されたり、電子メール等により提出します。

既存住宅だけでなく、オフィスビルや商業施設等も含め、全ての宅地・建物について、売買・交換の申込みがあった場合に、宅建業者は媒介依頼者に対して遅滞なく報告する義務が有ります。

文書による申込があった場合、その都度報告しなければなりません。

②報告内容について

個別の報告内容は、宅建業者と依頼者との間の取り決めによります。

購入申込書に記載されている事項ですが、売主の希望条件を満たさなくても報告しなければなりません。

③報告の時期について

報告は遅滞なく行いますが、何日以内に報告するルールは有りませんが、宅建業者は文書による申込について、必要な確認・手続等を行った後、速やかに媒介依頼者に報告することが求められます。

④報告の手段について

報告手段に制約は有りません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約における業務状況における業務状況に関する定期報告の方法に準じて、文書・電子メール又は口頭の何れでも構わないとされています。

当方は、最近依頼者された方が手軽と便利さで、ご指定の方法で報告させて頂いております。

⑤報告をしなかった場合は？

報告をしなかった場合、指示処分等の行政処分の対象になり、行政処分に従わない場合、罰則の対象になる可能性が有ります。

以上が『媒介契約』に関するご説明ですが、次回のブログは法改正された後の『媒介業務』のご説明をさせて頂きます。